Spory przy umowach najmu biur
Jak wynika z raportu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych, najwięcej trudności negocjacyjnych wzbudza klauzula dotycząca kar umownych za wypowiedzenie umowy przez najemcę. Taką odpowiedź wskazało ok. 60% respondentów.
Czytaj dalej
Kara umowna najtrudniejszym warunkiem negocjacji umowy najmu – raport kancelarii Galt.
Warszawska kancelaria Galt opublikowała raport na temat najbardziej problematycznych klauzul zawartych w umowach najmu powierzchni biurowych. Do najtrudniejszych negocjacyjnie kwestii należą ustalenia dotyczące kar związanych z wypowiedzeniem lub niedotrzymaniem warunków umowy.
Boimy się wypowiedzeń
Zdaniem Sławomira Lisieckiego, z kancelarii Galt, kwestia ta budzi najwięcej kontrowersji, ponieważ wypowiedzenia umowy mogą wyniknąć z wielu czynników, które trudno przewidzieć i zaplanować. - Każdy, kto decyduje się na wynajem powierzchni biurowej musi liczyć się z szeregiem zmiennych, które w momencie podpisywania umowy są trudne do przewidzenia. W dzisiejszych, dynamicznych realiach biznesowych, najemcy chcą być przygotowani na różne scenariusze, w tym m.in. likwidację oddziału firmy lub przeprowadzkę. Każda tego typu decyzja naraża wynajmującego na straty finansowe. Mamy tutaj do czynienia z klasycznym konfliktem interesów: najemca, biorąc pod uwagę różne scenariusze stara się ustalić jak najniższą karę umowną, z kolei wynajmujący będzie próbował wynegocjować kwotę, która pozwoli na pokrycie strat finansowych w przypadku utraty najemcy.
Czytaj również: Silna aktywność najemców na polskim rynku biurowym
Długa lista „kruczków”
Na drugim i trzecim miejscu kolejno uplasowały się klauzule dotyczące skutków opóźnień w przekazaniu pomieszczeń oraz zakłóceń w korzystaniu z przedmiotu najmu. Obie te kwestie, jako problematyczne określiło ok. 50% respondentów. - Klauzule te dotyczą kar związanych z niedotrzymaniem warunków umowy i są przedmiotem równie trudnych negocjacji – mówi Sławomir Lisiecki - Sytuacje, w których najemca nie może korzystać z wynajmowanego lokalu z winy wynajmującego narażają go bezpośrednio na straty finansowe. W tym przypadku to wynajmujący musi brać pod uwagę różne, całkiem prawdopodobne scenariusze, w tym wszelkiego rodzaju awarie i problemy techniczne, które mogą uniemożliwić najemcy korzystanie z lokalu i narazić go na straty finansowe.
Wśród innych spornych i czasochłonnych warunków umowy, respondenci wskazali także m.in. ustalenia dotyczące standardu prac wykończeniowych (49% badanych), odpowiedzialności najemców za ewentualne szkody wyrządzone w lokalu (42% respondentów) oraz zniszczenie przedmiotu najmu (39%).
Mniej problemów przysparzają takie klauzule, jak np. zasady regulowania opłat eksploatacyjnych, opcje przedłużenia umowy czy kryteria pomiarów powierzchni. Tego typu zapisy dotyczą raczej technicznych ustaleń dotyczących wypełniania warunków umowy, dlatego większość respondentów określiła je, jako łatwe do ustalenia – tłumaczy Sławomir Lisiecki.
Czytaj również: Dom w górach
Kosztowne negocjacje
Zapisy umowy najmu mają bezpośredni wpływ na koszty operacyjne najemcy oraz określają zyski, jakie z tytułu udostępnienia lokalu może osiągnąć wynajmujący. Ponieważ wszystkie kosztowe kwestie dotyczące umowy najmu wymagają obopólnej zgody, umowy stają się obiektem niejednokrotnie długotrwałego procesu negocjacyjnego.
Przedłużające się rozmowy mogą narazić obie strony na duże koszty, a także doprowadzić do zagrożenia terminów ustalonych przez wynajmujących z bankami w zakresie progów komercjalizacji projektów. Mogą nawet negatywnie wpłynąć na płynność finansową wynajmującego.
W jaki sposób poradzić sobie w przypadku przeciągających się negocjacji? Dobrym rozwiązaniem może być skorzystanie z pomocy zewnętrznego podmiotu – np. firmy doradczej lub kancelarii prawnej, wyspecjalizowanej w dziedzinie nieruchomości komercyjnych. Tego typu eksperci potrafią ocenić sytuację „na zimno” i zaproponować rozwiązania, które pomogą w rozładowaniu negocjacyjnego impasu – dodaje Lisiecki.
W badaniu pt. Najbardziej sporne klauzule w umowach najmu powierzchni biurowych wzięło udział kilkudziesięciu respondentów złożonych z przedstawicieli deweloperów i operatorów powierzchni biurowych oraz ich najemców. Uczestnicy badania oceniali poszczególne zapisy umów pod kątem trudności i czasochłonności związanych z ich ustaleniem w pięciostopniowej skali: łatwe do uzgodnienia, raczej łatwe, średnie, raczej trudne oraz trudne do uzgodnienia.
Komentarze
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Jakie jest Wasze hobby? Liczba postów: 336 Grupa: Trudne tema... Użytkownik Heniu543 napisał: Zakłady bukmacherskie wprowadzają do sportowego hobby nutę adrenaliny, pozwalając przeżywać mecze w nowy sposób. Od dawna interesu...
- Jaka wyprawka dla noworodka? Liczba postów: 262 Grupa: Trudne tema... W moim przypadku zdecydowałam się skorzystać z oferty polecanej mi szkoły rodzenia SuperMama w Gdańsku - szkoła chustonoszenia , gdzie uzyskałem profesjonalną p...
- Skuteczna reklama dla e-biznesu? Liczba postów: 275 Grupa: Trudne tema... Optymalizacja wizytówki Google to pierwszy krok do poprawy widoczności firmy w internecie. E-book dostępny na https://wizytowkinaplista.pl zawiera checklistę, k...
- Potrzebny adwokat Liczba postów: 418 Grupa: Trudne tema... Jeżeli chodzi o specjalistów z zakresu prawa patentowego to najlepszym wyborem będzie ta https://madpat.eu/wynalazki-i-wzory-uzyt kowe/ Oni zadbają o czystość pa...
- Skuteczne dbanie o cerę Liczba postów: 178 Grupa: Trudne tema... Ze swojej strony mogę Wam wszystkim polecić ofertę, z której sam niejednokrotnie korzystałem. Jeżeli szukacie sprawdzonego sklepu z produktami i sprzętem medycz...