Spory z deweloperem – jak dochodzić swoich praw?

W zależności od treści umowy deweloperskiej, za nie wywiązanie się przez dewelopera ze swoich zobowiązań, możemy domagać się od niego kar umownych, jeżeli zostały one przewidziane w umowie. Wysokość kar umownych nie jest narzucana przez prawodawstwo, jednak zwykle uznaje się, że kara wynosząca powyżej 5% wartości nieruchomości jest wysoka. Z kolei zbyt wysokie – w ocenie sądu – kary umowne podlegają tzw. miarkowaniu, czyli obniżeniu poprzez dostosowanie wysokości kary do okoliczności. To właśnie dlatego warto każdą umowę skonsultować z prawnikiem. Jeśli takiego zapisu w naszej umowie deweloperskiej nie ma - pozostaje nam walka o odszkodowanie na zasadach ogólnych. W jakich sytuacjach możemy się domagać odszkodowania od dewelopera?

Opóźnienia w odbiorze inwestycji lub przeniesieniu własności

Najczęstszym grzechem deweloperów są opóźnienia w oddaniu mieszkania. Jeśli jest taka możliwość, warto zatem w umowie zapisać postanowienie o karze za każdy dzień opóźnienia względem terminu wskazanego w umowie – może być to powiązane z opóźnieniem w przeniesieniu własności lokalu, czyli w zawarciu umowy sprzedaży. Żądanie zapłaty kary umownej nie wymaga wykazywania szkody, wystarczy jedynie wskazać, że deweloper nie oddał mieszkania na czas.

Czytaj również: Podatek od nieruchomości a Prawo budowlane

Dobrym pomysłem jest także dodanie klauzuli dotyczącej ewentualnego odszkodowania przekraczającego wartość kar umownych. Może się bowiem okazać, że opóźnienie dewelopera naraziło nas na bardzo poważne szkody, których wysokość przekracza należne nam za opóźnienie kary umowne. Gdyby wspomnianej klauzuli zabrakło w umowie, to będziemy musieli się zadowolić wyłącznie karą umowną. Z kolei dodanie tej klauzuli do umowy pozwali nam domagać się odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych, jednak wówczas musimy szczegółowo udokumentować każdą szkodę.

W przypadku wystąpienia opóźnienia w przystąpieniu do umowy przyrzeczonej, jeżeli nabywca chciałby skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy, to musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin na zawarcie umowy. Jeśli po tym terminie deweloper nadal nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, to dopiero wówczas nabywca ma prawo (nie obowiązek!) do odstąpienia od umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Co więcej, może jednocześnie domagać się zapłaty przez dewelopera kary umownej za opóźnienie.

Wady lokalu - czy działa tutaj rękojmia?

Oczywiście, że tak i obowiązuje ona przez pięć lat od daty wydania przedmiotu umowy (jednak termin 5-letni biegnie od sprzedaży lokalu, jeżeli wydanie miało miejsce przed zawarciem umowy sprzedaży). Obejmuje ona wszelkie wady prawne i fizyczne nieruchomości, ale nie te, które były znane kupującemu w chwili sprzedaży. Ponadto deweloper zobowiązany jest do naprawy w ciągu 30 dni wszelkich wad stwierdzonych podczas odbioru mieszkania, choć okres ten może zostać wydłużony, jeśli wystąpią obiektywne przyczyny. W przypadku znaczących opóźnień zdarza się, że deweloper proponuje finansową rekompensatę.

W celu zabezpieczenia naszego interesu i uniknięcia wszelkich nieścisłości w umowie deweloperskiej warto skonsultować ją przed podpisaniem z prawnikiem. Dla wielu osób zakup domu lub mieszkania jest życiową inwestycją, której pozytywne lub negatywne skutki odczuwa przez wiele lat. Przeanalizowanie umowy pod kątem kar umownych i odszkodowań może uchronić nas przed negatywnymi konsekwencjami wywołanymi przez nieterminowego dewelopera.

Czytaj również: Generalni wykonawcy robót budowlanych a spory o płatności z inwestorami

Artykuł powstał we współpracy z Nwlegal.pl