Sytuacja mieszkaniowa w Gorzowie Wielkopolskim

Paradoksalnie w kontrze do ogromnego zainteresowania wynajmem, Gorzów Wielkopolski ma ujemny przyrost naturalny. Tak mówią dane GUS. Dzisiejszy popyt na lokalnym rynku nieruchomości (zarówno wśród inwestorów i najemców) wydaje się nie odzwierciedlać tych prognoz. Kim są więc osoby wynajmujące mieszkania w Gorzowie, jeśli nie rodowitymi Gorzowianami?

Kto szuka mieszkania i jak kształtują się ceny?

Jak pokazują statystyki, Gorzów Wielkopolski jest średniej wielkości miastem z liczbą mieszkańców wynoszącą  nieco ponad 120 tys. osób. Liczba ta w latach 2002-2021 zmalała o 4,3 proc. W 2021 roku z Gorzowa wymeldowało się przeszło 550 osób. Dla porównania w tym samym okresie wg statystyk zaledwie 45 osób zameldowało się z zagranicy. Zapewne dane te nie oddają pełnej skali zjawiska i procesów migracyjnych. Od początku roku 2016 nie ma bowiem w Polsce obowiązku meldunkowego. Gorzów przyciąga nowych mieszkańców, czego odzwierciedleniem jest chociażby ruch na rynku najmu czy liczba ogłoszeń o pracę. To właśnie za nią bardzo często przyjeżdżają ludzie zarówno z ościennych miejscowości jak i z zagranicy. Gorzów jest też miastem akademickim, który przyciąga studentów. Poza tym są młode małżeństwa, które pragną rozpocząć wspólne życie w większym mieście. Wszystkie te grupy łączy jedno. Muszą gdzieś mieszkać. Według danych otodom.pl, jeszcze w październiku 2021 roku średnia cena wynajmu mieszkania do 40 m kw. w Gorzowie wynosiła niecałe 1194 zł. W analogicznym miesiącu tego roku, za wynajem takiego samego mieszkania trzeba było już zapłacić średnio 1688 zł. 

Czytaj również: Budowa autostrad w Polsce trwa, jednak w wielu miejscach drogi dwupasmowe są niewystarczające

– Na sytuację mieszkaniową w Gorzowie wpływ ma bardzo wiele czynników. Część z nich pokrywa się z resztą kraju. Inflacja, generalny wzrost kosztów, spadek zdolności kredytowej Polaków i możliwości zakupu własnego M, a także sytuacja za naszą wschodnią granicą, a co za tym idzie większe zapotrzebowanie na mieszkania, ze względu na przyjazd rodzin do obecnych już tu pracowników z Ukrainy – mówi Piotr Arendarski z biura Arendarski Nieruchomości – Gorzów ma jednak jeszcze jedną ważną składową. Prężnie rozwijającą się strefę ekonomiczną, która przyciąga pracowników z kraju i zagranicy. Asymetryczny przyrost liczby miejsc pracy w stosunku do liczby dostępnych mieszkań, winduje ceny i zwiększa rywalizację o mieszkanie pomiędzy potencjalnymi najemcami – dodaje. Warto zaznaczyć, że według danych GUS w 2020 roku do użytku w Gorzowie oddano 799 nowych nieruchomości. W 2021 roku było to już 900 mieszkań. Na każdych 1000 mieszkańców oddano więc do użytku 7,49 nowych lokali. Jest to wartość większa od średniej dla całej Polski, która wynosi 6,16 nowych lokali. Mimo tego chętni na wynajem mieszkania nie mogą przebierać w ofertach, bo ogłoszenia które się pojawiają, w ekspresowym tempie stają się nieaktualne.

Mieszkanie od miasta

W kolejce po mieszkanie od władz miasta czeka w Gorzowie kilkaset rodzin. Ci najubożsi  mogą liczyć na mieszkania socjalne, osoby będące w nieco lepszej sytuacji finansowej mają szansę na mieszkania komunalne. Niestety wszyscy muszą się przygotować nawet na kilkuletnie oczekiwanie. Tymczasem w Gorzowie jest około 400 pustostanów. Problem polega na tym, że mieszkania te są często w fatalnym stanie i wymagają remontu generalnego. Miejski Zakład Gospodarki Mieszkaniowej  rokrocznie stara się wyremontować kilkanaście mieszkań socjalnych i komunalnych. Ze względów finansowych możliwości ZGM są jednak ograniczone. Szansą na rozwiązanie tego problemu jest możliwość uzyskanie mieszkania od włodarzy miasta, w zamian za remont tego lokalu przez przyszłego najemcę. Najem jest na czas nieoznaczony, ale by móc ubiegać się o mieszkanie za remont należy spełnić kilka warunków. Starać się o to mogą osoby oczekujące na lokale zamienne, na zamianę z urzędu z uwagi na zły stan zdrowia oraz umieszczone na liście przydziału lokali mieszkalnych na czas nieoznaczony. Choć dzięki temu programowi w minionym roku odnowionych i wynajętych zostało już kilkadziesiąt lokali, o cztery kąty z miejskiego programu nie jest łatwo. Władze Gorzowa szukają jednak dalszych rozwiązań problemów mieszkaniowych. W przyszłym roku planują rozpocząć  budowę blisko 100 nowych miejskich mieszkań na wynajem. Mają być zlokalizowane przy ulicy Przemysłowej i Prostej.  Mieszkania powstaną w ramach budownictwa społecznego i będą w nich mogły zamieszkać osoby, które do tej pory były zbyt dobrze sytuowane na mieszkania komunalne.

Wynajem indywidualny

Według danych GUS spośród 900 mieszkań oddanych do użytku w 2021 roku w Gorzowie Wielkopolskim 80 proc. zostało przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a niecałe 12 proc. zaledwie na cele indywidualne – czyli budownictwo realizowane przez osoby prywatne, na własne cele mieszkaniowe. Widać zatem wyraźnie, że znacząca część lokali to działania inwestycyjne –  projekty deweloperskie budowane na sprzedaż dla klientów indywidualnych, które później przeznaczane są przez nich na własne cele mieszkaniowe lub oddawane w najem.

– W Gorzowie realizujemy obecnie inwestycje w dwóch lokalizacjach. Sady i Osiedle Europejskie. Mimo, że wyraźnie widać mniejsze zainteresowanie klientów kredytowych, to wciąż jest spora grupa klientów inwestycyjnych, którzy najchętniej kupiliby po kilka nieruchomości o mniejszym metrażu. Dziś w ofercie nadal dostępne są ostatnie mieszkania z terminem odbioru w tym i  w przyszłym roku – mówi Patryk Macioszek z biura sprzedaży Budnex – Pomimo znacznego wzrostu cen nieruchomości, Gorzów jest nadal interesującym rynkiem dla inwestorów. Ceny mieszkań są niższe od innych miast wojewódzkich w tej części Polski, za to przychody z najmu są porównywalne, co za tym idzie stopa zwrotu z inwestycji jest znacznie wyższa – dodaje.

W Październiku 2022 średnia stopa zwrotu z inwestycji (ROI) w przypadku mieszkań do 40 m kw. wyniosła w Gorzowie 8,1 proc., co plasuje miasto w krajowej czołówce. Zgodnie z danymi otodom.pl średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w Gorzowie we wrześniu 2021 roku wynosiła 5681 zł. W październiku tego samego roku wzrosła już do 6092 zł, by w październiku 2022 zatrzymać się na średniej cenie 6888 zł. Oczywiście w przypadku mniejszych metraży ceny te plasują się na innym poziomie. Za metr kwadratowy mieszkania do 40 m, średnio w październiku tego roku trzeba było zapłacić aż 7144 zł. Naturalnie przy obecnym wzroście cen nieruchomości istnieje ryzyko, że liczba klientów inwestycyjnych zmaleje. Jeżeli nawet utrzyma się na zbliżonym poziomie, to osoby zajmujące się wynajmem indywidualnym nie są w stanie zakupić tyle mieszkań pod wynajem, by sprostać obecnemu zapotrzebowaniu gorzowskiego rynku nieruchomości.

Co może zmienić sytuację?

Gorzów się rozwija i stara pozyskać kolejnych inwestorów. Niedawno władze miejskie otrzymały 250 milionów złotych dofinansowania na rzecz podniesienia standardu 250 hektarowej działki oferowanej nowym inwestorom. Brak odpowiednich zasobów lokalowych może stać się jednak swoistym hamulcem w całym procesie. Rozwiązaniem części obecnych problemów mieszkaniowych jak i zapewnieniem odpowiedniego zaplecza lokali dla rozwijającej się strefy ekonomicznej może być pozyskanie inwestorów sektora PRS (Private Rented Sector). Najem instytucjonalny od kilku lat nabiera w Polsce rozpędu, jednak skupia się głównie wokół sześciu największych miast w naszym kraju (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk i Łódź). Zaprezentowanie Gorzowa jako rynku z dużym potencjałem dla tego typu inwestorów mogłoby mieć znaczący wpływ na obecną sytuacje mieszkaniową w mieście. Pierwsze kroki w tym kierunku poczynił już lokalny deweloper.

– Budnex niedawno poszerzył  swoją ofertę o inwestycje mieszkaniowe realizowane na potrzeby inwestorów instytucjonalnych. Równolegle z naszą działalnością deweloperską jesteśmy w stanie zrealizować w Gorzowie ok 120 mieszkań dla zainteresowanego podmiotu. Takie lokale mogłyby być gotowe już w 2024 roku. To 6420 metrów kwadratowych PUM. Kolejne 190 mieszkań jesteśmy w stanie oddać do użytku w 2025. W przygotowaniu do realizacji jest kolejne 300. – mówi Monika Golec, Dyrektor Marketingu i Sprzedaży Budnex – Współpraca z odpowiednim inwestorem mogłaby w przeciągu 5 lat zwiększyć gorzowską pulę mieszkań na wynajem o przeszło 600 lokali. – dodaje.

Do tej pory inwestorów z sektora PRS przyciągały największe miasta, głównie dlatego, że są to rynki dobrze zbadane i gwarantujące bezpieczne zyski dla raczkującego w kraju nad Wisłą PRSu. Dane dotyczące chociażby najmu w mniejszych ośrodkach, są bardziej rozproszone, przez co też trudniejsze w analizie. Kwestią czasu jest, gdy inwestycje sektora PRS zaczną pojawiać się w miastach wojewódzkich, takich jak Gorzów, który w ostatnich latach podlega licznym zmianom w zakresie infrastruktury komunikacyjnej, rozwoju gospodarczego i migracji zarobkowej. Ważne zatem by połączyć siły w rozwoju potencjału miasta i w pierwszej kolejności przyciągnąć do Gorzowa  inwestorów instytucjonalnych.

Czytaj również: Nowy zarządca gdyńskiego kompleksu biurowego Tensor

Dziś Gorzów Wielkopolski wydaje się być miastem, w przypadku którego dane demograficzne nie do końca odzwierciedlają potencjał jaki skrywa. Rynek nieruchomości jest zawsze swoistym barometrem inwestycyjnym, a ten w Gorzowie sygnalizuje nadal niezaspokojony popyt na lokale mieszkalne, a wysokie zainteresowanie najmem i znaczący wzrost czynszów może być szansą na wymierne zyski dla inwestorów.