Transakcje na rynku pierwotnym

Bajka o złym deweloperze, czyli 4 mity o transakcjach na rynku pierwotnym


„Jeśli nie wiadomo o co chodzi, chodzi o pieniądze”. Faktycznie, większość zarzutów stawianych deweloperom w rozmowach czy na internetowych forach dotyczy tematów finansowych. Wokół rynku narosło tym samym sporo uprzedzeń oraz opinii, które często nie mają pokrycia w rzeczywistości.

Rzadkie, lecz głośne upadki firm deweloperskich odbijają się w mediach szerokim echem. Te wydarzenia rzutują na całą branżę, której wizerunek może tym samym nieco podupaść. Jak to jest z tymi złymi deweloperami?

U dewelopera kupisz drożej, niż na rynku wtórnym: MIT

Utarło się przekonanie, że deweloperzy sprzedają mieszkania do samodzielnego wyremontowania, które są droższe niż używane lokale, często tylko „wymagające odświeżenia”. To tylko częściowo prawda, ponieważ wszystko zależy od stanu mieszkania czy domu.

Lokale w kilkudziesięcioletnich budynkach często wymagają remontu; są tym samym tańsze, niż ich odpowiedniki z rynku pierwotnego. Starsze budownictwo potrafi jednak niemile zaskoczyć, kiedy nastąpi nieprzewidziana wcześniej konieczność np. wymiany instalacji i koszty inwestycji wzrosną. Nowe mieszkanie oszczędzi tych kłopotów: jest zbudowane zgodnie z obowiązującymi normami oraz szczegółowo opisanym w umowie standardem wykończenia, dzięki czemu klient nie tylko wie co kupuje, ale też ma gwarancję, że nic go nie zaskoczy. Remont w mieszkaniu „surowym” przebiega dużo sprawniej, kosztuje więc mniej.

Także rynek wtórny nowych mieszkań nie zawsze oznacza oszczędności. W trakcie boomu budowlanego ceny poszybowały w górę. Dlatego właściciele sprzedający lokale w kilkuletnich budynkach niechętnie schodzą z ceny, usiłując odzyskać jak największą część zainwestowanych pieniędzy.

– Rynek wtórny rządzi się swoimi prawami, zdecydowanie wolniej reagując na zmiany cen i popytu, niż elastyczny rynek pierwotny. Deweloperzy szybko reagują na zmiany w skali makro (kiedy zmienia się popyt) oraz mikro, np. kiedy w danej inwestycji zostaje ostatnie wolne mieszkanie. W takiej sytuacji klient może liczyć na rabat, a deweloper – na sprawne zakończenie sprzedaży – komentuje Magda Deszczyńska, dyrektor sprzedaży w Nickel Development.

Czytaj również: Spółdzielnie i FB Serwis chętni do współpracy

Dewelopera interesuje tylko to, by sprzedać. Potem, kliencie, radź sobie sam: MIT

Oczywiście w interesie dewelopera leży przede wszystkim szybka sprzedaż danej inwestycji. Firmy zdają sobie jednak sprawę, że sama transakcja jest tylko częścią całego procesu sprzedaży, dlatego wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów.

– Coraz popularniejsza staje się bezpłatna pomoc doradców finansowych i prawników. Deweloperzy zatrudniają własnych specjalistów lub korzystają z usług firm zewnętrznych, które pomagają klientom przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego lub dofinansowania w ramach programu MdM. Coraz częściej współpracują z kancelariami notarialnymi, ułatwiając dopełnianie formalności – wyjaśnia Magda Deszczyńska z Nickel Development.

W inwestycjach o wysokim standardzie mieszkańcy mogą skorzystać z pomocy dedykowanych asystentów, którzy wyręczą mieszkańców z codziennych obowiązków. Osobisty konsjerż zatrudni osobę do sprzątania, umówi opiekunkę do dziecka lub zarezerwuje bilet do teatru.

Dla tych, którzy nie chcą zajmować się remontem, deweloperzy proponują opcję wykończenia mieszkania pod klucz. W zależności od wybranej opcji firma zajmie się aranżacją kuchni, łazienki, położy podłogi i pomaluje ściany na wybrany kolor. Usługa obejmuje również nadzór nad przebiegiem prac oraz sprzątanie po remoncie. Współpraca z producentami elementów wyposażenia to także szansa na skorzystanie z rabatów wynegocjowanych przez dewelopera.

Nowe mieszkania objęte są gwarancją, zatem kupujący nawet po finalizacji transakcji nie jest pozostawiony sam sobie. Gwarancja na domy i mieszkania wynosi 3 lata, lecz klient dewelopera może liczyć na 10-letni okres rękojmi. Jeśli w tracie jego trwania w lokalu ujawnią się wady istotne wady budowlane, deweloper usuwa je na swój koszt. Większe firmy deweloperskie powołują w tym celu specjalne działy reklamacji.

Od dewelopera warto kupować dopiero, jak mieszkanie jest gotowe: MIT

Wprowadzona dwa lata temu tzw. ustawa deweloperska przyczyniła się do uregulowania rynku sprzedaży nowych mieszkań. Deweloperzy zostali zobowiązani między innymi do udostępniania klientom prospektu informacyjnego, w którym zawarte są dokładne informacje na temat firmy, danej inwestycji i kupowanego lokalu. Kształt prospektu jest narzucony odgórnie, nie ma więc możliwości pominięcia niewygodnych informacji.

Kolejną nowością jest konieczność spisywania umów w formie aktów notarialnych. Ułatwi to klientom dochodzenie roszczeń w przypadku ewentualnych kłopotów finansowych dewelopera. Najważniejszym zapisem jest jednak obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji. Rachunki dzielą sie na otwarte i zamknięte; mogą być dodatkowo opatrzone gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.

– Rachunek otwarty oznacza, że deweloper otrzymuje pieniądze wpłacone przez klientów w ratach, po zakończeniu każdego kolejnego etapu budowy. Rachunek zamknięty „zamraża” pieniądze na nim zgromadzone do momentu przekazania własności na rzecz wszystkich klientów, czyli w zasadzie po całkowitym zakończeniu inwestycji. To bardzo ważne narzędzie, które zabezpiecza interes kupujących lokale w początkowej fazie budowy. Z punktu widzenia dewelopera jest to duże wyzwanie, ponieważ de facto inwestycja nie może być finansowana z pieniędzy klientów tylko ze środków własnych dewelopera bądź z kredytu bankowego – zaznacza Magda Deszczyńska.
Za kupowaniem lokali jeszcze przed rozpoczęciem budowy przemawiają także inne argumenty. Zakup „first minute” to większy wybór dostępnych lokali, możliwość bezkosztowego wykonania zmian w projekcie oraz opcja kupna w niższej cenie. Deweloperzy, zachęcając do nowej inwestycji, zazwyczaj otwierają sprzedaż oferując pierwsze mieszkania w specjalnych, przedsprzedażowych cenach.

Czytaj również: Dom za miastem

Deweloperzy mogą obniżać ceny mieszkań, bo narzucają wysokie marże: MIT

Rynek deweloperski mocno zmienił się po zakończeniu budowlanego boomu. Kupujący ma do wyboru wiele inwestycji o zbliżonych paramentach, ceny dyktuje więc wolny rynek. Wynikiem urealnienia stawek za metr kwadratowy jest także obniżka marży dewelopera. W efekcie narzuca on niższą marżę na mieszkanie, zaś klient… ma mniejszą możliwość negocjacji cen.

Dawno minęły czasy, kiedy najtwardsi negocjatorzy byli w stanie uzyskać nawet kilkanaście procent upustu. W tej chwili mogą liczyć na obniżkę o kilka procent lub wkalkulowane w koszty dewelopera gratisy: dodatkowe opcje wykończenia (np. rolety zewnętrzne), miejsca postojowe, komórki lokatorskie.
Duży wpływ na poziom cen u deweloperów mają także banki. Udzielenie kredytu na budowę osiedla bank traktuje jak inwestycję, która musi być realnie wyceniona i opłacalna zarówno dla kredytobiorcy, jak i kredytodawcy. W dokumentach kredytowych zakłada się optymalne tempo sprzedaży oraz cenę minimalną, poniżej której nie można sprzedać danego lokalu.

W ofertach można spotkać wspomniane wyżej wykończenie pod klucz w okazyjnej cenie lub usługi konsjerża. Oczywiście kluczowe dla decyzji o zakupie są cechy danej inwestycji. Klienci są dziś zdecydowanie bardziej świadomi swoich potrzeb i oczekiwań, wymagają przemyślanych i funkcjonalnych mieszkań, dodatkowych przestrzeni do przechowywania rzeczy, wysokiego standardu wykończenia oraz budowy z materiałów dobrej jakości. Chętniej też wybierają inwestycje atrakcyjne wizualnie z zapleczem infrastrukturalnym.

– Zdajemy sobie sprawę, że konkurencja na rynku jest duża i nowe propozycje trzeba projektować z rozmachem. Elewacja z cegły licowej, wielkopowierzchniowe okna, czy teren wewnątrz osiedla zamknięty dla ruchu kołowego to tylko niektóre cechy wyróżniające nasze projekty. Klient kupuje mieszkanie na lata i chce mieszkać w miejscu, które będzie wyglądało równie reprezentacyjnie teraz, jak za kilkanaście lat – mówi Magda Deszczyńska z Nickel Development.

Obalając kolejne deweloperskie mity można stwierdzić, że wizerunek „złego dewelopera” to często pokłosie tłustych lat rynku nieruchomości. Silna koncentracja na zysku, budowa pod presją czasu i ceny rosnące w szaleńczym tempie uczyniły z tego segmentu rynku prawdziwy czarny charakter. Od momentu załamania koniunktury firmy zmieniły jednak znacząco swoje podejście. Inwestycje są lepiej przemyślane, ceny bardziej przyjazne, a oferta szersza.

Okres spowolnienia był także testem dla mniejszych marek o niepewnej przyszłości finansowej: wiele z nich bezpowrotnie zniknęło z rynku. Zostali ci, którzy byli w stanie dostosować się do szybko zmieniającej się sytuacji i przetrwać kryzys. Może więc bajka o złym deweloperze zyska w końcu dobre zakończenie?