Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - jakie są różnice?

Umowa deweloperska jako umowa niestandardowa

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. ustawodawca do porządku prawnego wprowadził ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 Nr 232, poz. 1377 ze zm.). Zwyczajowo zwana „umowa deweloperska” wypełniła wątpliwości pojawiające się w praktyce w przedmiocie działalności deweloperskiej. Bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań.

Wprowadzona w 2012 roku przez ustawodawcę ustawa w swoim założeniu reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Pomimo wielu niedoskonałości legislacyjnych przedmiotowego aktu prawnego, wskazać należy, że przepisy ustawy deweloperskiej podążają za rozwiązaniami prawnymi funkcjonującymi w wielu państwach europejskich.

Umowa deweloperska zawarta powinna zostać pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Zwrócić należy jednak uwagę na postanowienia ustawy w art. 22 ust. 1, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska.

Czytaj również: Nie będzie już użytkowania wieczystego gruntów dla właścicieli mieszkań.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wielokrotnie pojawiały się wątpliwości, czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną lub na równi z nią. W związku z licznymi wątpliwościami oraz funkcjonowaniem różnych treści tzw. umów przedwstępnych deweloperskich, wielokrotnie w przedmiocie tych spraw wypowiadały się sądy powszechne. Kluczowe jednak w aspekcie stanowczego odróżnienia tych dwóch typów umów było stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12, wskazujące na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz konsekwencje ich zawarcia.

Sąd Najwyższy w postawionej we wskazanym wyroku tezie stwierdził, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.

Zwrócić należy uwagę na podstawowe cechy umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej uregulowanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Art. 389 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Cechą charakterystyczną tej umowy jest przede wszystkim krótki okres czasu, w jakim ta umowa zostanie zawarta. Zazwyczaj także strony w treści umowy określają kwotę zadatku lub zaliczki, która jest wpłacana wraz z podpisaniem takiej umowy, z zastrzeżeniem, że reszta umówionej kwoty końcowej będzie przekazana sprzedającemu z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak w większości umowy tego typu dotyczą już wybudowanych nieruchomości, w których znajduje się przedmiot umowy w postaci wyodrębnionego lokalu.

Przy umowie deweloperskiej okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej a umową przyrzeczoną jest długi z uwagi na fakt, iż dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, a dopiero ma zostać wybudowana. Strony umowy, a więc deweloper i kupujący, na podstawie tej umowy zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta kupującego. Cechą charakterystyczną jest to, że deweloper zobowiązuje się wybudować nieruchomość, w której w przyszłości będzie znajdował się lokal kupującego.

W jaki sposób umowy chronią nabywców?

Wskazując na różnice o charakterze prawnym umów, ważne jest również przedstawienie kwestii, w jaki sposób tak naprawdę umowy zabezpieczają nabywców oraz czy przedmiotowa ochrona jest dla nich skuteczna. Przede wszystkim zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego odnoszącego się do umowy przedwstępnej wskazać należy, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania np. poprzez określenie kwoty pieniężnej, jaka zapłacona ma być drugiej stronie w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę uchylającą się.

Ustawa deweloperska z kolei wprowadziła własne instytucje ochrony stron przedmiotowej umowy. Deweloper powinien zapewnić w zależności od wyboru stron: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wydaje się, iż przepisy ustawy deweloperskiej regulują przedmiotowe środki ochrony w sposób realny i wyczerpujący, w związku z czym należy mieć nadzieję, iż ryzyko inwestycji deweloperskiej nie będzie obciążało nabywcy.

Czytaj również: Jak prawnie zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacalności kontrahenta?

Autorem jest:

Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w przeciwdziałaniu bezprawiu urzędniczemu i w kontrolach podatkowych