Umowa o roboty budowlane

Jak już zauważono na wstępie umowa o roboty budowlane ma charakter dwustronny. Inwestor jest podmiotem organizującym roboty budowlane na własny rachunek we własnym imieniu (art. 647 KC). Z kolei wykonawca zobowiązuje się do wykonania oznaczonych prac który zobowiązuje się prawidłowo wykonać określone umową roboty i bierze za to odpowiedzialność. Natomiast odpowiedzialność za organizację i realizację robót budowlanych spoczywa na inwestorze.

Czytaj również: Nowe zasady dotyczące branży odpadów

Prawidłowo skonstruowana umowa o roboty budowlane powinna określać zakres prac, w tym jaka część tego zakresu zostanie wykonana przez wykonawcę, a jaka przez podwykonawców. Należy bowiem zauważyć, iż za zgodą inwestora wykonawca może zawrzeć umowę z podwykonawcą. Tego typu umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej, inaczej jest nieważna (art. 648. § 1 KC). Sporządzona umowa wykonawcy z podwykonawcą powinna zostać przedstawiona inwestorowi. Ten z kolei ma prawo zgłoszenia w terminie 14 dni sprzeciwu na piśmie lub zastrzeżeń. Gdyby tego nie zrobił przyjmuje się, że wyraża zgodę na tego typu umowę (art. 647¹ § 2 KC). Jeżeli inwestor i wykonawca wyraziliby zgodę, podwykonawca może zawierać umowy z dalszymi podwykonawcami (art. 647¹ § 3 KC).

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na kwestię odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia za wykonane już roboty budowlane przez podwykonawcę. Otóż podmiotami odpowiedzialnymi są tutaj inwestor, wykonawca oraz osoba zawierająca umowę z podwykonawcą. Odpowiedzialność ta ma charakter solidarny (art. 647¹ § 5 KC), co oznacza, że podwykonawca, który wykonał pracę może żądać zaspokojenia swojego roszczenia od wszystkich wymienionych powyżej osób. Jednakże w przypadku zapłaty wynagrodzenia przez którykolwiek z tych podmiotów roszczenie wygasa. Wówczas temu, kto spełnił wymagane świadczenie przysługuje roszczenie regresowe w stosunku do pozostałych osób odpowiedzialnych.

Niezwykle istotną dyspozycję zawiera art. 651 KC. Mianowicie w przepisie tym ustawodawca postanowił: „Jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora”.

Czytaj również: Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej

Po protokolarnym przejęciu terenu budowy przez wykonawcę, to wówczas na nim spoczywa odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe przejętym terenie. Wykonawca jest odpowiedzialny za te szkody aż do oddania obiektu (art. 652 KC). W art. 654 KC ustawodawca nałożył bardzo ważny obowiązek na inwestora. Otóż w przepisie tym stwierdził on: „W braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia”.

W sytuacji uszkodzenia albo zniszczenia budynku wskutek prac prowadzonych zgodnie ze wskazówkami inwestora, bądź też gdyby dostarczone przez inwestora materiały lub maszyny okazały się wadliwe, wówczas wykonawca ma prawo żądać od inwestora zapłaty wynikającego z umowy wynagrodzenia za pracę lub jego części. Należy jednak stwierdzić, że tego typu roszczenie w stosunku do inwestora jest możliwe jedynie, gdy wykonawca uprzedziłby inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia budynku albo jeśli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów lub urządzeń (art. 655 KC).

Na koniec warto zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 658 KC, przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio w przypadku remontu budynku lub budowli. Każdy budynek prędzej czy później wymaga remontu. Decydując się na tego typu inwestycję warto zapoznać się szczegółowo z obowiązującymi przepisami. Pozwoli to uniknąć wielu niepotrzebnych komplikacji.