W jakiej walucie wziąć kredyt hipoteczny?

Bardziej liczy się możliwość nabycia własnego lokum, niż warunki finansowania. Tymczasem powinniśmy porównać różne propozycje banków rozpatrując kilka wariantów kredytu, żeby wybrać najkorzystniejszy i spróbować powalczyć o niższą marżę.

Złotówka

Przeglądając oferty banków zauważymy, że złotówka jest teraz podstawową walutą, w której można zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości. To zdecydowany lider na rynku kredytów hipotecznych. W I kw. br. w złotych zostało udzielone aż 80,6 proc. pożyczek na mieszkanie (AMRON/ZBP). Kredyt w PLN ma niewątpliwe zalety, bo nie musimy pilnować kursu walut i spreadu, ani obliczać jaką ratę będziemy musieli zapłacić w kolejnym miesiącu.

Czytaj również: Jak zaoszczędzić na odsetkach od kredytu hipotecznego?  

Większość ofert promocyjnych w bankach dostępnych jest wyłącznie w naszej walucie. Niestety mimo coraz niższych marż, kredyty w złotówkach drożeją. Rada Polityki Pieniężnej od początku roku kilkukrotnie już podwyższyła stopy procentowe. To z kolei oznacza wzrost całkowitego oprocentowania pożyczek w rodzimej walucie. Wyższy WIBOR w rezultacie ogranicza dostęp do kredytów pewnej części pożyczkobiorców, których budżet domowy zostałby obciążony zbyt wysokimi miesięcznymi ratami.

Ponieważ najczęściej udzielane są kredyty do wysokości 300 tys. złotych deweloperzy dostosowali ofertę w swoich nowych projektach do możliwości rynku. – Dla naszych klientów liczy się przede wszystkim całkowita cena mieszkania.

Muszą wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, żeby uzyskać w banku odpowiednią kwotę na sfinansowanie zakupu. Dlatego w dwóch nowych budynkach, których realizację rozpoczynamy teraz na osiedlu Alpha w Ursusie zaprojektowaliśmy kompaktowe mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 33 mkw. a trzypokojowe już od 49 mkw. – twierdzi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development.

Czytaj również: Problemy z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego       

Spadające marże kredytów w PLN nie są w stanie zrekompensować rosnącego WIBOR, nawet jeśli w ofertach promocyjnych niektórych banków marże oscylują czasem w okolicy 1 procenta. Jak podaje Open Finance, w przypadku kredytów z 10-proc. wkładem własnym marże odsetkowe obniżyły się teraz w bankach z ponad 2 proc. średnio do ok. 1,7 proc., choć można też znaleźć oferty z marżą poniżej 1,5 proc.

Euro

Euro stanowi w tej chwili najpoważniejszą alternatywę dla złotówki. Z analiz Comperii wynika, że w maju przeciętna marża standardowych pożyczek zaciąganych w euro wynosiła 3,20 proc., a jeśli chodzi o oferty pakietowe spadła z 2,23 proc. do 2,18 proc. W I kw. tego roku udział kredytów udzielonych w euro wyniósł 13,2 proc.(AMRON/ZBP).

Wprowadzane rekomendacje sprawiły, że banki musiały ograniczyć finansowanie zakupu nieruchomości w walutach obcych. Ograniczenia narzucone przez Komisję Nadzoru Finansowego spowodowały, że aby zaciągnąć kredyt walutowy trzeba zarabiać 20 – 25 proc. więcej niż w przypadku wnioskowania o pożyczkę w złotych.

Czytaj również: Pogarsza się sytuacja kredytobiorców 

Poza tym, podobnie jak kredyty w złotówkach, w ostatnim czasie wzrosły też raty kredytów mieszkaniowych nominowanych w europejskiej walucie. Wszystko za sprawą wyższego EURIBOR, który w ciągu roku z 0,7 proc. wzrósł do ponad 1,4 proc. Jak obliczają analitycy Domu Kredytowego Notus, jeśli na początku ubiegłego roku kredytobiorca zaciągnął pożyczkę w euro, to w porównaniu ze swoją pierwszą ratą płaci dzisiaj o ponad 110 zł więcej.

Wysokość raty kredytu w kwocie 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wzrosła z ok. 1130 zł do 1250 zł. Eksperci oceniają, że prawdopodobne są dalsze podwyżki ze względu na rosnącą inflację w strefie euro.

Do zadłużania się w euro zachęcają obniżane marże kredytowe, które średnio z ok. 3 proc. na początku 2010 r. spadły teraz poniżej 2 proc. Mimo, że to więcej niż średnia marża w przypadku kredytów w rodzimej walucie (1,5-1,7 proc.), to raty kredytów w euro wciąż są o ok. 10 proc. niższe od rat pożyczek w PLN. Dzieje się tak dlatego, że wysokość EURIBOR jest niższa niż WIBOR, a to od nich głównie zależy całkowite oprocentowanie kredytów.

Frank

Dla odmiany, marża kredytów hipotecznych denominowanych do franka szwajcarskiego wzrasta. Według analityków Open Finance przyczyną majowego skoku średniej marży z 5,39 proc. do 5,50 proc. było wycofanie się Polbanku z kredytowania mieszkań w tej walucie.

Przeciętne marże kredytów frankowych przyznanych w ramach ofert promocyjnych wynoszą 3,89 proc. Ze względu na wygórowane marże, wielkość raty pożyczki w CHF jest porównywalna z udzieloną w PLN.

Czytaj również: Jak będzie się kształtował rynek kredytów hipotecznych w Polsce? 

Przy obecnym wysokim kursie franka szwajcarskiego, wydaje się że dobrym pomysłem jest zastosowanie zasady: pożyczaj w walucie na górce kursu, a spłacaj gdy waluta tanieje. Osoby rozpatrujące dziś taki kredyt liczą, że ryzyko kursowe będzie działało na ich korzyść.

Kurs wysoko obecnie wycenianej waluty spadnie, a tym samym obniży się rata pożyczki oraz ogólne zadłużenie wyrażone w złotych. Nie ma na to, jednak żadnej gwarancji, a niektórzy analitycy rynku przewidują nawet, że kurs franka może jeszcze wzrosnąć.

Kłopot przede wszystkim w tym, że niewiele banków udziela takich kredytów. Jak podaje w swoim raporcie firma Aspiro, w 2008 roku prawie 70 proc. nowych kredytów było udzielanych we frankach szwajcarskich, a w ubiegłym roku odsetek ten spadł do około 5 proc.

Trzeba wykazać się sporą determinacją, aby dziś znaleźć bank, który sprzeda kredyt we franku. W przypadku tej waluty można mówić o zahamowaniu akcji kredytowej. Uważa się, że pożyczka w CHF to kredyt tylko dla najbogatszych.