Warszawskie mieszkanko

Dwa pokoje kupisz za 200 tys. zł,  a trzy za 300 tys. zł

Rotacja stołecznej oferty deweloperskiej jest duża. W dobrze zaprojektowanych i zlokalizowanych osiedlach, sprzedaż praktycznie kończy się wraz z budową.  Na ogół pozostają jeszcze pojedyncze lokale, ale nie ma już w czym wybierać.  

Na początku roku deweloperzy oferowali w Warszawie niespełna 18 tys. mieszkań. A jak informuje redNet Property Group, jesienią 2014 roku oferta była jeszcze większa. Mieszkań ubyło, bo zainteresowanie zakupem jest duże, a zimą niedużo inwestycji wprowadzanych jest do sprzedaży. Jak szacują analitycy, w minionym roku na warszawski rynek wchodziło średnio ok. 1500-2000 nowych mieszkań miesięcznie.

80 proc. oferty to mieszkania do 50 mkw.

Najwięcej lokali czeka na klientów w osiedlach powstających w Białołęce, Woli i Mokotowie. W nowych inwestycjach dominują mieszkania o niedużej powierzchni. Z analiz Emmerson Realty wynika, że lokale o metrażu do 50 mkw. obejmują aż 80 proc. oferty w nowych projektach. Są wśród nich także mieszkania trzypokojowe.  

Nieduże lokale w inwestycjach z segmentu popularnego, które przeważają na rynku deweloperskim, szybko znajdują nabywców ze względu na bardziej ekonomiczne ceny. I to właśnie zapewnia deweloperom sukces sprzedaży. Firmy budujące nowe osiedla w Warszawie znajdują nabywców na ok. 1200-1300 lokali miesięcznie. Rozwojowi rynku deweloperskiego sprzyja rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i cieszący się coraz większą popularnością program Mieszkanie dla młodych, dzięki któremu młodzi ludzie kupujący nieruchomości mogą skorzystać z rządowej dopłaty do kredytu.    

Czytaj również: Mieszkania wyprzedane w rekordowym tempie

W Warszawie średnio 7,8 tys. zł za metr

Aby poszerzyć grono odbiorców deweloperzy starają się lokować nowe projekty w tych rejonach miasta, gdzie ceny gruntów są niższe. Daje to możliwość skalkulowania stawki na takim poziomie, żeby lokale mogły być objęte programem dopłat. Aby skorzystać z państwowej dotacji, cena za metr mieszkania w Warszawie nie może być wyższa niż 6 588 zł/mkw. Trzeba zaznaczyć, że w takiej kwocie deweloperzy mogą zaproponować lokale tylko w dzielnicach oddalonych od centrum miasta. W Śródmieściu stawki są czasem nawet dwa razy wyższe, a średnia cena ofertowa na warszawskim rynku deweloperskim, według analiz firmy Reas, wynosi 7,8 tys. zł/ mkw.    

Pod względem cen w Warszawie Białołęka nie ma sobie równych. To dzielnica, w której znajdziemy jedne z najtańszych lokali w mieście. Tu także jest najwięcej mieszkań kwalifikujących się do dopłat w programie Mieszkanie dla młodych. Jest w czym wybierać. Białołęka jest jedną z trzech stołecznych dzielnic z największą ofertą nowych mieszkań. Na jej terenie buduje ponad 40 firm deweloperskich. Jesienią ubiegłego roku w Białołęce było do kupienia aż 1,8 tys. nowych mieszkań, podaje Reas.

Liczy się niska cena, ale i jakość

Dzielnica rozwija się w tak szybkim tempie, że od 2002 roku liczba osób zameldowanych na jej terenie podwoiła się. Pod koniec 2014 roku Białołęka miała już 100 tys. mieszkańców. To oficjalne dane, ale według szacunków urzędu dzielnicy mieszka w niej już ponad 130 tys. ludzi. Należy także zaznaczyć, że  w ostatnich latach bardzo poprawiła się jej infrastruktura komunikacyjna i społeczno-oświatowa.  

Białołękę wybierają młodzi ludzie, których przyciągają niskie, jak na Warszawę, ceny mieszkań. Na terenie dzielnicy osiedlają się osoby, kupujące zwykle swoje pierwsze mieszkanie, które mają ściśle określony budżet i poszukują ekonomicznych ofert. Jak przyznaje Wojciech Stisz z firmy Barc Warszawa SA., budującej osiedle Tarasy Dionizosa przy ul. Winorośli w Białołęce, najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe - do 45 kw. i mieszkania trzypokojowe do 55-57 mkw. - Na trzy pokoje młodzi ludzie zwykle mogą przeznaczyć ok. 300 tys. zł, a na lokal dwupokojowy  ok. 200 tys. zł - informuje Wojciech Stisz.  

Wojciech Stisz zauważa, że klienci są obecnie bardzo dobrze zorientowani, jeśli chodzi o ofertę warszawskiego rynku. Poszukują mieszkań o dobrym stosunku ceny do jakości. Zanim podejmą decyzję o zakupie zwracają uwagę na zagospodarowanie części wspólnych w budynkach oraz terenu w ich bezpośrednim otoczeniu. Dla rodzin z dziećmi ważne jest też sąsiedztwo terenów leśnych - wymienia Wojciech Stisz.  

Czytaj również: MdM - poprawa sytuacji w Olsztynie

Gdzie szukać cen do 6 tys. zł/mkw.

Tylko w Białołęce znajdziemy wybór mieszkań w cenach poniżej 6 tys. zł za metr. W innych warszawskich dzielnicach trafiają się też tak wycenione mieszkania, ale nie jest ich zbyt wiele. Jedne z najniższych cen nowych mieszkań w Warszawie oferuje jeszcze Wesoła i Wawer, ale w tych dzielnicach powstaje mało inwestycji.  

Nieco więcej trzeba wyłożyć za metr na Targówku, gdzie lokale deweloperskie kosztują średnio ok. 6,6 tys. zł/mkw., czyli mniej więcej tyle ile wynosi limit cenowy w programie dopłat. W tej dzielnicy mamy więc także szansę znaleźć mieszkanie, przy zakupie którego można skorzystać z państwowej dopłaty do kredytu. Pojedyncze oferty, które kwalifikują się do programu MdM mają także deweloperzy w inwestycjach znajdujących się na terenie Bemowa, Ursusa, czy Wilanowa.   

Żeby kupić mieszkanie w cenie ok. 4,5 - 5 tys. zł/mkw. musimy już rozpocząć poszukiwania w inwestycjach usytuowanych poza granicami Warszawy. Takie stawki ofertowe znajdziemy w nowych osiedlach w Kobyłce, czy Radzyminie. W tych miejscowościach nie ma jednak zbyt dużego wyboru nowych mieszkań. Za to sporo inwestycji deweloperzy realizują w podwarszawskich Ząbkach, w których większość mieszkań można kupić z dopłatą w ramach rządowego programu. W Markach, które także graniczą z Warszawą, ceny są podobne, ale nie ma już tak dużej oferty jak w Ząbkach.