Weryfikacja inwestycji deweloperskiej

Segmenty mieszkaniówki, czyli jak zweryfikować inwestycję deweloperską

Podstawowa różnica

Odpowiedź na dość banalne pytanie - czym różni się inwestycja z segmentu popularnego (ekonomicznego) od typowego apartamentowca wydaje oczywista: lokalizacją, standardem i przede wszystkim ceną. Wydawać by się mogło, ze nic dodać nic ująć.

Tymczasem tego typu interpretację warto uzupełnić o jedną uwagę – im wyższy standard inwestycji mieszkaniowej, tym mniejsze pole do działania dla dewelopera w kwestii poszukiwania oszczędności w celu redukowania kosztów budowy – dodaje Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

I tak w przypadku inwestycji z segmentu ekonomicznego deweloperzy w obecnych czasach starają się połączyć możliwie jak najlepsze standardy funkcjonalności inwestycji, jej atrakcyjności architektonicznej i lokalizacyjnej z możliwie dopuszczalnym ograniczeniem kosztów realizacji. Jest to działanie konieczne i w pełni uzasadnione z punktu widzenia powodzenia procesu sprzedaży, który powinien przewidywać jak najbardziej dostępne i konkurencyjne ceny ofertowe.

Z drugiej strony deweloper realizujący inwestycje mieszkaniową typu premium nie może sobie pozwolić na jakąkolwiek taryfę ulgową. Potencjalny nabywca lokalu w takiej inwestycji nie może stwierdzić jakichkolwiek symptomów celowego ograniczania kosztów realizacji inwestycji, ze szkodą dla jej finalnego prestiżowego efektu, standardu wykończenia, czy wreszcie komfortu zamieszkiwania.

Czytaj również: Zakup mieszkania w 2015 r.

Segment popularny

W tym standardzie realizowana jest w Polsce zdecydowana większość inwestycji deweloperskich. Szczęśliwie już dawno minęły czasy, gdy segment popularny kojarzył się z osiedlami wypełnionymi mieszkaniowymi „klockami”, których jedynym urozmaiceniem architektonicznym były balkony. Przez to może się zdarzyć, że na pierwszy rzut oka, wyłącznie na podstawie oceny atrakcyjności architektonicznej inwestycji, trudno jest dziś stwierdzić czy mamy do czynienia z segmentem ekonomicznym, czy może już podwyższonym. Dlatego też konieczne jest bliższe przyjrzenie się opisowi standardów jakości inwestycji, jaki każdy deweloper powinien dołączać do oferty sprzedaży.

W przypadku segmentu popularnego jego znakiem rozpoznawczym, na który przede wszystkim należy zwrócić uwagę, jest rodzaj okien jakie deweloper przewidział w projekcie inwestycji. Jeżeli są to okna wykonane z PCV, to bardzo trudno jest taką inwestycję zakwalifikować do jakiegokolwiek innego segmentu poza ekonomicznym.

Innymi atrybutami segmentu podstawowego rynku mieszkaniowego są standardowe materiały wykończeniowe powierzchni wspólnych (zwykłe płytki gresowe), a następnie elewacji, która jest najczęściej jednolita, urozmaicona co najwyżej kolorystycznie, wykonana z tynków podstawowej jakości.

Bardzo często budynki w omawianym segmencie o ograniczonej do czterech ilości kondygnacji nie są wyposażone w windy, a wysokość lokali zazwyczaj nie przekracza 260 cm, choć są od tego wyjątki – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Co do lokalizacji, to trudno tu stawiać zbyt wygórowane oczekiwania, choć z pewnością w dzisiejszych czasach mieszkaniowy segment popularny przestał być kojarzony wyłącznie z miejskimi peryferiami. 

Segment podwyższony

Temu rodzajowi wielorodzinnych nieruchomości mieszkaniowych stawia się już znacznie wyższe wymagania. Przede wszystkim w najważniejszej kwestii oceny atrakcyjności nieruchomości, a więc lokalizacji. Segment podwyższony dedykowany jest lokalizacjom około centralnym, gwarantującym bardzo dobre i szybkie połączenia komunikacyjne nie tylko ze ścisłym centrum, ale także ze wszystkimi innymi dzielnicami miasta, położonym w sąsiedztwie atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, centrów handlowych, czy w przypadku stolicy stacji metra.

Znakiem rozpoznawczym segmentu podwyższonego jest zastosowanie przez dewelopera wysokiej klasy drewnianej stolarki okiennej o wysokich parametrach dźwiękochłonnych i izolacji termicznej. W lokalach na parterze obowiązkowo szyby i okucia antywłamaniowe. Jeżeli ten warunek został spełniony, to najczęściej weryfikacja pozostałych atrybutów podniesionego standardu inwestycji deweloperskiej pozostaje formalnością. Na co należy zwrócić uwagę w następnej kolejności?

Elewacja zewnętrzna powinna zwracać uwagę różnorodnością oraz wysokiej jakości materiałami wykończeniowymi takimi jak kamień naturalny, panele i okładzina elewacyjna, tynk ozdobny itp.

Bardzo ważnym elementem klasyfikującym inwestycję mieszkaniową jaką pochodzącą z „wyższej półki” jest standard wykończenia części wspólnych – mówi analityk portalu RynekPierwotny.pl. Przede wszystkim hall wejściowy na parterze powinien być wyłożony, zarówno posadzka jak i ściany, kamieniem naturalnym, a najlepiej jeśli całość uzupełniają obszerne lustra. Schody oraz korytarze na wyższych kondygnacjach wyłożone jeśli nie kamieniem, to co najmniej gresem wysokiej jakości, a balustrady na klatce schodowej (ale także balkonowe) wykonane ze stali nierdzewnej. Drzwi wejściowe do lokali obowiązkowo antywłamaniowe bardzo dobrej klasy. Wysokość mieszkań w zakresie 260 -280 cm.

Oczywiście w inwestycji deweloperskiej z segmentu podwyższonego nie może zabraknąć windy z poziomu garażu, nawet gdyby budynek miał mieć tylko dwie kondygnacje. Abstrahując od wygody mieszkańców, chodzi o absolutnie konieczną w tego typu nieruchomościach stuprocentową dostępność dla osób niepełnosprawnych. 

Czytaj również: Pierwsi najemcy biur w budynku

Segment premium

Do tej kategorii nieruchomości mieszkaniowych zaliczają się te inwestycje, których najwyższa jakość pod żadnym względem nie może budzić wątpliwości.

Jak zwykle na pierwszym miejscu należy wymienić lokalizację, która musi wręcz być unikatowa. Lista tego typu enklaw, zarezerwowanych tylko dla najwyższej klasy apartamentowców, jest ściśle określona w każdym większym mieście. Są to miejsca przede wszystkim przypisane do dzielnic śródmiejskich oraz bezpośrednio z nimi sąsiadujących, wyróżniające się swoją odrębnością, unikalnym klimatem, wyjątkowym charakterem i bezkonkurencyjnym prestiżem.

Inwestycja w segmencie premium musi wyróżniać się najwyższej klasy niepowtarzalnym stylem architektonicznym, komfortowymi rozwiązaniami technicznymi, najwyższą jakością materiałów użytych z dbałością o każdy detal. Nieodzowne wydaje się luksusowo urządzone patio do dyspozycji mieszkańców. Ci ostatni powinni mieć także możliwość korzystania z różnego typu usług z usługą consierge na czele.

Istotnym, o ile być może nie najważniejszym wyróżnikiem apartamentowców z prawdziwego zdarzenia jest wysokość lokali, jakie deweloperzy oferują w tego typu inwestycjach. Normą jest tu poziom zbliżony do 300 cm, przy czym za absolutne minimum przyjmuje się 280 cm. W żadnym wypadku lokal mieszkalny o wysokości 260 cm nie może być uznany za apartament w pełnym słowa tego znaczeniu, a inwestycja oferująca takie lokale za nieruchomość mieszkaniową klasy premium, bez względu na jej pozostałe walory użytkowe, lokalizacyjne czy nawet najwyższy poziom wykończenia i wyposażenia.