Większy popyt na magazyny

Współczynnik powierzchni niewynajętych – niewielki wzrost na koniec roku

Jak podaje portal magazyny.pl, pod koniec IV kw. 2013 r. bez najemcy pozostawało łącznie 850 000 mkw., czyli 11,4% całkowitych zasobów magazynowych. Niewielki wzrost wakatów pod koniec roku (z ok. 10% do 11,4%) to bardziej efekt wysokiej rotacji najemców niż rosnącej podaży, zdarzały się również przypadki upadłości.

Największym udziałem powierzchni dostępnej od zaraz charakteryzują się rynki Polski Centralnej (15,8%), Warszawy (14,6%) i Wrocławia (11,7%). Spośród głównych regionów najniższy stopień pustostanów jest w Poznaniu (4,4%).

Czytaj również: Sprzedaż kredytów hipotecznych

Relatywnie niska nowa podaż, ale wielkie projekty w budowie

Pod koniec IV kw. 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosła 7,45 mln mkw. W ciągu roku przybyło 305 000 mkw., co jest drugim najniższym wynikiem na przestrzeni lat (po 2010 r.) i o 41% niższym wynikiem niż w 2012 r. Na małą ilość nowych budynków wpłynął szereg czynników – najemcy wybierający chętniej istniejące obiekty, znacząca rotacja i optymalizacja zajmowanej powierzchni czy opóźnienie w rozpoczęciu nowych projektów ze względu na przedłużającą się zimę.

Regiony, w których w minionym roku najsilniej koncentrowała się aktywność deweloperów to Wrocław (117 000 mkw.), Warszawa (78 000 mkw.) oraz Górny Śląsk (51 000 mkw.). Najmniej nowych projektów zrealizowano w Poznaniu (6 000 mkw.) i w Polsce Centralnej (23 000 mkw.). Spośród deweloperów największą aktywnością budowlaną w 2013 r. wykazała się firma Panattoni (90 000 mkw. nowej podaży), SEGRO (85 000 mkw.), Prologis (42 000 mkw.), Goodman (25 000 mkw.) i MLP Group (20 000 mkw.).

W 2013 r. zrealizowano pięć projektów szytych na miarę (BTS) o łącznej powierzchni 82 000 mkw., co ma związek ze wzrostem zainteresowania Polską jako lokalizacją wśród najemców produkcyjnych. Chociaż przeważnie firmy z tego sektora wolą funkcjonować we własnych budynkach, to niektóre często decydują się na najem, który jest bardziej elastyczny.

Czytaj również: Warszawa wciąż na szczycie rynku powierzchni biurowych

W grudniu 2013 r. w budowie znajdowało się 714 000 mkw., najwięcej od 2008 r. Niemal połowa tej powierzchni to efekt transakcji zawartych przez firmę Amazon – nieprzypadkowo najwięcej powierzchni powstaje dziś we Wrocławiu i w Poznaniu.

Pomimo bardzo niskiego udziału powierzchni spekulacyjnych w realizowanych obecnie obiektach (5,8%), deweloperzy posiadają zabezpieczone tytuły do gruntów inwestycyjnych i wydają się być w pełnej gotowości do uruchomienia takich projektów. Z dużym prawdopodobieństwem można jednak założyć, że nie będzie już powrotu do notowanych przed kryzysem wysokich udziałów projektów spekulacyjnych w powstającej powierzchni. Najwięcej takich projektów powstaje dziś na rynkach małych (Trójmiasto czy Szczecin), a ich łączna powierzchnia w całej Polsce to jedynie 42 000 mkw.

Czytaj również: Jak wyglądają użytki rolne na Dolnym Śląsku?

Czynsze na stabilnym poziomie

Wysoka aktywność najemców w 2013 r. nie wpłynęła znacząco na obowiązujące na rynku stawki najmu. Głównym czynnikiem warunkującym wysokość oferowanych przez deweloperów stawek jest wartość współczynnika pustostanów w danym regionie. Wysokość czynszu zależy także od lokalizacji, rodzaju projektu, długości najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni, wprowadzonych na życzenie klienta udoskonaleń technicznych, a także wynika często z oceny wiarygodności najemcy i jego długoterminowej zdolności do obsługi zobowiązań. Stawki za małe moduły biznesowe (small business units) są zdecydowanie wyższe. Z kolei moduły w wielkich parkach magazynowych, zlokalizowanych na obrzeżach bądź przedmieściach miast, charakteryzują się niższymi stawkami.

Zgodnie z danymi Jones Lang LaSalle opublikowanymi przez portal magazyny.pl, pod koniec 2013 r. najwyższe stawki obowiązywały tradycyjnie na rynkach wewnątrzmiejskich, tj. w Warszawie (3,6 - 5,1 euro/mkw./miesiąc), Wrocławiu (3,4 - 3,9 euro/mkw./m-c) i w Łodzi (2,75 - 3,7 euro/mkw./m-c). Wysokie czynsze charakteryzowały także rynki o niewielkiej podaży, takie jak Kraków (3,3 – 4,0 euro/mkw./ m-c) i Szczecin (2,8 – 3,4 euro/mkw./ m-c). Mniej za magazyny płacili najemcy w Okolicach Warszawy (2,1 – 2,8 euro/mkw./ m-c),) i na Górnym Śląsku (2,4 – 3,3 euro/mkw./ m-c).

Czytaj również: Dobra koniunktura rynku nieruchomości

Analiza regionów - udany rok Wrocławia i Poznania

Pod koniec 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce wyniosła 7,45 mln mkw., z czego 6,88 mln mkw. (92%), to łączna powierzchnia pięciu głównych rynków: Warszawy, Górnego Śląska, Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Pozostałe lokalizacje można scharakteryzować jako rynki pomocnicze, o znaczeniu co najwyżej lokalnym.

Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle, komentuje: „Coraz wyraźniej zaznaczają się różnice w specjalizacji poszczególnych regionów. Górny Śląsk, poza operatorami logistycznymi, przyciąga większość najemców motoryzacyjnych oraz produkcyjnych. Poznań i Wrocław stopniowo stają się zapleczem logistycznym dla Europy Zachodniej oraz lokalizacją dla produkcji przeznaczonej na eksport. Rynek warszawski to przede wszystkim obsługa logistyczna aglomeracji stolicy oraz siedziba wielu firm z sektora handlowego. Natomiast Polska Centralna, coraz bardziej integrująca się z Warszawą, to główne centrum dystrybucji dla firm operujących na terenie całego kraju”.

Zdecydowanie największym rynkiem magazynowym pozostaje Warszawa, gdzie pod koniec roku podaż komercyjnej powierzchni wyniosła 2,63 mln mkw., następnie Górny Śląsk (1,43 mln mkw.) oraz - ex aequo - Poznań i Polska Centralna (po 1,02 mln mkw.). W bieżącym roku dojdzie jednak do pewnego przetasowania w tym rankingu, gdyż po oddaniu do użytku budowanych obecnie obiektów, Poznań zdecydowanie zdystansuje Polskę Centralną, a ta będzie rywalizować o czwarte miejsce z regionem Wrocławia.

Czytaj również: Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy

Podsumowanie i prognoza na 2014 rok

Wg wielu prognoz Polska ma przed sobą okres coraz szybszego wzrostu PKB. Ponieważ ogólny stan gospodarki i tendencji na rynku magazynowym są ze sobą silnie skorelowane, można oczekiwać, ze znajdzie to odbicie w popycie na magazyny.

„Rok 2013 zamknął się znakomitym wynikiem, który mimo dobrej koniunktury może okazać się trudny do powtórzenia w 2014 r. Zeszłoroczne bardzo mocne wyniki były w znacznym stopniu zdefiniowane przez wejście do Polski firmy Amazon, a prawdopodobieństwo, że inwestycja w tej skali się powtórzy jest raczej niewielkie. Optymistyczny scenariusz to milion mkw. nowego popytu w 2014 r. Oczekujemy także, że coraz więcej nowej powierzchni będzie powstawać w ramach projektów szytych na miarę. Inwestycje spekulacyjne pojawią się w kilku regionach, lecz ich udział w budowanej powierzchni utrzyma się na niskim poziomie. Rynek obecnie znajduje się w stanie relatywnej równowagi między popytem a podażą. Z naszych analiz wynika, że zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe będzie rosło w takim tempie, które spowoduje spadek dostępnych powierzchni w głównych regionach magazynowych i utrzymanie, bądź delikatny wzrost obowiązujących obecnie stawek czynszowych”, podsumowuje Tomasz Olszewski.