Z niewielką wpłatą przy pierwszej umowie

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Jak wynika z najnowszych badań REAS, w I kw. br. w sześciu największych miastach w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie 11,5 tysięcy mieszkań, o 2,2 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie nie zwalniają tempa rozpoczynania nowych projektów –  w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2015 r. wprowadzili do oferty 11,3 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż w ostatnim kwartale ubiegłego roku i o 19 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r.

Z drugiej strony, choć  w minionym kwartale popyt lekko przeważył nad podażą, oferta deweloperska, w największych aglomeracjach,  zwiększyła się do ponad 47,7 tys. mieszkań. By w tej sytuacji nie osłabić dynamiki realizowanych transakcji, spółki deweloperskie będą elastycznie rozmawiać ze swymi potencjalnymi klientami, na których już dziś czeka  ok. 3,5 tys. oficjalnych ofert promocyjnych. A o wiele więcej można uzyskać w indywidualnych negocjacjach  -  sporo sprzedawców np. rozłoży raty płatności za lokum, uwzględniając możliwości klienta. Niektórzy  zaproponują też  systemy płatności typu 10/90 (10 proc. wpłaty przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej reszta po odebraniu kluczy), choć niełatwo  dziś o taką ofertę, szalenie popularną w okresie hossy na rynku mieszkań w latach 2006 – 2007.

Obecnie, według serwisu RynekPierwotny.pl, systemy te pojawiają się zaledwie w ok. 5 proc. sprzedawanych inwestycji. - Ten sposób płatności jest ryzykowny dla deweloperów, gdyż może się okazać, że przed zakończeniem budowy wiele osób nie dopłaci reszty ceny i zrezygnuje z transakcji. Przy dużej podaży mieszkań, o różnym standardzie i w różnych cenach, nabywcy mogą tak nieprzewidywalnie działać  co rodzi ryzyko dla dewelopera, że niemal na końcu budowy wiele mieszkań wróci do ponownej sprzedaży – opowiada  Michał Krajkowski, główny analityk Notus Doradcy Finansowi.

Czytaj również: Na co uważać przy zakupie działki

Na taką ofertę mogą więc  pozwolić sobie jedynie największe spółki z branży np. Dom Development, J.W. Construction Holding, Marvipol, Polnord czy Ronson, które nie muszą za wszelką cenę finansować na bieżąco wszystkich swoich projektów. Np. klienci spółki Polnord mogą wynegocjować pierwszą wpłatę w wysokości nawet 5 proc. wartości lokum a pozostałą kwotę przeleją na konto dewelopera dopiero przy odbiorze kluczy. Jeśli nabywca korzysta przy tym z finansowania bankowego – a takich osób jest zdecydowana większość (70 – 80 proc.), może starać się o kredyt przy pomocy doradców dewelopera - Współpracujemy z najbardziej doświadczonymi doradcami kredytowymi, którzy znają nasze produkty i specyfikę banków. Ogromna większość klientów otrzymuje kredyt. Incydentalnie zdarza się, że ktoś ma odmowną decyzję z banku – zapewnia Tomasz Sznajder, wiceprezes zarządu Polnord S.A.

System 5/95 czy 10/90 itp. świetnie się sprawdzi jeśli inwestycja jest na wczesnym etapie realizacji – wówczas klient, podpisując umowę przedwstępną, wpłaca niewielkie sumy a dopiero za rok czy dwa lata dopłaca resztę, przez co nie zamraża swych środków na tak długi okres. Taka oferta może być szczególnie korzystna dla osób posiłkujących się kredytem. -  Wtedy o finansowanie z banku można ubiegać się dopiero na kilka tygodni przed wpłatą pozostałej kwoty do dewelopera– podkreśla Michał Krajkowski.

Czytaj również: Memorandum inwestycyjne kluczem do sukcesu

Standardowo, deweloperzy wiążą wpłaty transz z harmonogramem realizacji projektu. I mają z góry przygotowane różne warianty w zależności od momentu inwestycyjnego, w którym klient zdecyduje się na kupno lokum – czy w trakcie realizacji czy już w zakończonym projekcie.  Według standardowego harmonogramu, jeśli osiedle jest w budowie, na konto dewelopera zwykle wpływa po kilka transz, po ok. 10 – 20 proc. wartości mieszkania. Przy czym, pierwsza wpłata jest dokonywana w chwili podpisania umowy rezerwacyjnej a ostatnią deweloper otrzymuje zazwyczaj po odbiorze technicznym lokalu. Osoby kupujące „M” w gotowych inwestycjach, zwykle płacą całą kwotę z góry.  Jeśli jednak finansują transakcję środkami ze sprzedaży dotychczasowego „M, która przeciąga się w czasie, deweloperzy są skłonni zaczekać nawet kilka miesięcy na zapłatę.