Zakup nieruchomości komercyjnych - diabeł tkwi w szczegółach

Zakup nieruchomości należy rozpocząć od zbadania i określenia tytułu prawnego sprzedającego do nieruchomości. Kupujący powinien posiadać pełną wiedzę związaną z nieruchomością. Musi zdawać sobie sprawę jakimi ewentualnymi prawami czy roszczeniami jest ona obciążona^[1]. Co więcej, inwestor powinien poznać również treść zgód i pozwoleń, które umożliwiły zabudowę działki i użytkowanie budynków^[2].

Jednym z potencjalnych zagrożeń dla planowanej inwestycji jest kwestia pierwokupu^[3]. Takie zastrzeżenie oznacza, że istnieje podmiot posiadający pierwszeństwo kupna nieruchomości. Gdyby zatem właściciel chciał ją sprzedać na rzecz podmiotu trzeciego, to pierwszeństwo zakupu rzeczonej nieruchomości posiada inna strona. Oczywiście nieruchomość może być kupiona przez podmiot trzeci, ale upoważniony musi zrezygnować ze swojego prawa pierwokupu - termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi jeden miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że strony zastrzegły inne terminy. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedał nieruchomość osobie trzeciej bezwarunkowo wbrew swemu obowiązkowi^[4], to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę^[5]. Mimo to umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna, gdyż prawo pierwokupu w ujęciu Kodeksu cywilnego ma charakter względny. Jeżeli zaś prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż jest wówczas z mocy prawa nieważna^[6].

Czytaj również: Nadzór budowy domu, czy jest konieczny, kiedy mamy kierownika budowy?

Ograniczenie w zakresie dostępu do drogi publicznej wymagające nabycia dodatkowych działek bądź ustanowienia na nich służebności prawa przechodu i przejazdu to kolejne potencjalne zagrożenie. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości istotne jest sprawdzenie, czy na wybranym terenie będzie możliwa realizacja planowanej inwestycji. W tym celu kluczowe jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bądź też w przypadku jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dotyczącym terenu, na którym położona jest nieruchomość. W przypadku, gdy przedmiotem umowy jest działka zabudowana, ważną kwestią jest weryfikacja pozwoleń na budowę czy na użytkowanie. Te dokumenty mogą bowiem kolidować z planami, z którymi inwestor wiązał zakup nieruchomości.

Nieruchomość uznana za zabytek nieruchomy^[7] również znacząco ogranicza swobodę inwestora wobec nieruchomości. Objęcie opieką konserwatora zabytków wiąże się nie tylko z poważnymi ograniczeniami i utrudnieniami w stosunku do planowanej inwestycji, ale również z potencjalnymi, dodatkowymi kosztam^i[8]. Warto zwrócić również uwagę, iż przy sprzedaży lub oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wymagane będzie pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków^[9]. Ponadto, w konkretnych przypadkach może również zachodzić konieczność dokonania oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko bądź obszar objęty programem Natura 2000 i tym samym uprzedniego uzyskania przez inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji planowanego przedsięwzięcia na środowisko, które w konsekwencji mogą uniemożliwić realizację inwestycji zgodnie z zamierzonym wcześniej planem^[10].

Czytaj również: Jak wysoki budynek może postawić sąsiad?

Gdy kupujący nieruchomość jest cudzoziemcem^[11], niezbędne może okazać się także uzyskanie zezwolenia w formie decyzji administracyjnej na nabycie przez niego konkretnej nieruchomości. Co do zasady, w przypadku obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, takie zezwolenie nie jest wymagane. Jednak obecnie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczą nieruchomości rolnych i leśnych^[12].

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości szczególnie ważne jest również zbadanie, czy nieruchomość zlokalizowana jest w strefach ochronnych (np. linii wysokiego napięcia), obszarze ograniczonego użytkowania (np. strefa wokół lotniska), bądź w strefach ochronnych terenów zamkniętych w rozumieniu Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne^[13], jak również czy objęta jest ona ochroną zgodnie z Ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych^[14] i jeśli tak, to w jakim zakresie. Badaniu powinno podlegać także zagadnienie opłaty adiacenckiej i ewentualnego obowiązku jej uiszczenia^[15], a także przewidzianych w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym^[16] potencjalnych roszczeń przysługujących właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, jak i opłat (tzw. opłata planistyczna) obciążających właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, jak również objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Powyższe kwestie wskazują jedynie na pewne potencjalne zagrożenia dla planowanej inwestycji mogące ujawnić się w trakcie przeprowadzanych analiz mających na celu weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, jak również stanu techniczno-budowlanego znajdujących się na niej budynków oraz sytuacji finansowej (podatkowej) transakcji. Stanowią one istotne czynniki zwiększające bezpieczeństwo planowanej inwestycji i mogąc mieć kluczowe znaczenie przy podjęciu decyzji o nabyciu nieruchomości.

^{Autorem artykułu jest adwokat Piotr Korzeniowski}