Zbliża się przesilenie mieszkaniowe

Czy jest to tylko kolejne okresowe odreagowanie bessy, czy może początek jej końca nie tylko w sensie notowań giełdowych deweloperów, ale perspektyw krajowej mieszkaniówki w ogóle? – pyta Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.Gdy na początku września giełdowi deweloperzy opublikowali półroczne wyniki finansowe, ich odbiór mógł wzbudzać mieszane uczucia. Biorąc pod uwagę osiągnięcia sześciu najbardziej reprezentatywnych i rozpoznawalnych na rynku firm budujących mieszkania na sprzedaż, dysponujących poza tym porównywalną i znaczącą kapitalizacją, to okazało się, że dwie z nich pokazały wynik finansowy na poziomie zysku netto dużo lepszym niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, trzy wynik dodatni ale sporo gorszy od zeszłorocznego, zaś jedna poniosła stratę.

Czytaj również: Czy polski rynek mieszkaniowy jest atrakcyjny na tle Europy?

Ten ostatni - dotyczący Ganta - przypadek, stał się dla obserwatorów rodzimego rynku mieszkaniowego nie tylko „języczkiem u wagi”, ale także pretekstem do publicznej dyskusji nt. sytuacji sektora deweloperskiego. Nie dość bowiem, że jeden z branżowych tuzów pokazał kilkumilionową stratę netto, to w dodatku zgodnie z regułą, że nieszczęścia chodzą parami, spółka nie znalazła chętnych na większą część oferowanych przez siebie obligacji korporacyjnych. Ten ostatni fakt mógł dla inwestorów giełdowych oznaczać nie tylko załamanie zaufania do Ganta, ale co gorsza, silne ograniczenie wiary szeroko pojętego krajowego systemu finansowego w całą branżę deweloperską.  W tego typu okolicznościach dalsza zdecydowana wyprzedaż  połączona z przeceną akcji deweloperów oraz kontynuacją spadku wartości ich branżowego subindeksu wydawały się niemal pewne.

Tymczasem wypadki potoczyły się w dokładnie odwrotnym kierunku, w wyniku czego wskaźnik giełdowej koniunktury deweloperów ruszył z impetem do góry, w krótkim czasie przełamując „z marszu” kilka silnych poziomów oporu, w tym ten najważniejszy, wyznaczony przez dołek z grudnia ubiegłego roku. Czy oznacza to już koniec czteroletniej bessy notowań giełdowych deweloperów?- Oczywiście jak zwykle z takimi wnioskami należy poczekać. Zwłaszcza w przypadku spółek deweloperskich w  podobnych okolicznościach zalecana jest wyważona ocena sytuacji oraz unikanie emocji. Tym razem jednak trudno nie zauważyć, że wykres indeksu WIG-deweloperzy zaczyna przypominać swoim kształtem hiperbolę zwyżkującą, a na wykresie świecowym w trakcie ostatnich zaledwie jedenastu sesji doliczyć się można aż sześciu tzw. luk hossy. Tymczasem teoria analizy technicznej już po trzech zaleca sprzedaż akcji w celu realizacji zysków. Nawet początkujący giełdowi spekulanci doskonale wiedzą co to znaczy - czytelny sygnał kupna akcji deweloperów – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. 

Czytaj również: Jak wygląda sprzedaż mieszkań?

 Tego typu sytuacja może świadczyć o tym, że publikowane opinie, które wskazywały nienaturalnie niskie wyceny akcji deweloperów jako zapowiedź ich prawdopodobnych poważnych kłopotów, nie znajdą szerszego potwierdzenia w praktyce. Jest tajemnicą poliszynela, że w przypadku giełdowego segmentu deweloperskiego skala przewartościowania akcji w czasie hossy, jak i niedowartościowania w bessie osiąga wartości skrajne, znacznie przekraczające średnią obowiązującą na giełdzie. Czy zatem mamy do czynienia z nadzwyczajnymi okazjami inwestycyjnymi? Najbliższe miesiące z pewnością dadzą odpowiedź na takie pytanie.Kwestią równie ważną jest znalezienie przełożenia poprawy notowań deweloperów, zakładając oczywiście jej trwałość, na koniunkturę w szeroko pojętej krajowej mieszkaniówce. Jak wiadomo giełda dyskontuje przyszłość z około półrocznym wyprzedzeniem. Czy zatem już w okolicach wiosny przyszłego roku możemy oczekiwać przesilenia koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz pierwszych symptomów ożywienia?

- Na razie nie za bardzo wiadomo, jakie czynniki czy też okoliczności miały by odpowiadać za taką poprawę. Można jednak z dużym prawdopodobieństwem założyć, że do tego czasu wartości parametrów krajowej gospodarki będą na tyle złe, że pozwolą się idealnie wpisać się w scenariusz kształtowania dołka na rynku nieruchomości – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.Wynika to z analogii do momentu przesilenia mieszkaniowego boomu z początku 2008 roku, kiedy to np. wzrost gospodarczy był rekordowo wysoki, bezrobocie rekordowo niskie, a polski złoty nienaturalnie mocny. Wtedy wydawało się, że czas gospodarczej i nieruchomościowej prosperity nie będzie miał końca.

Tego typu sytuacja i statystyki dopingowały banki do eskalacji akcji kredytowej, deweloperów do podnoszenia cen mieszkań, po które i tak ustawiały się długie kolejki pod biurami sprzedaży, gdyż podaż nie nadążała za popytem. Na giełdzie natomiast inwestorzy w szczycie ówczesnej hossy płacili za akcje deweloperów wielokrotność ich obecnej wyceny z absolutną pewnością osiągnięcia szybkich, krociowych zysków z tych inwestycji.Obecnie mamy do czynienia z wyraźnym oraz dość szybko postępującym procesem modelowania warunków i parametrów makroekonomicznych wprost odwrotnych do tych z przełomu lat 2007/2008. Dopełnienie tego procesu, które ostrożnie można szacować na 2-3 kwartały, jest  warunkiem koniecznym dla wystąpienia przesilenia na rodzimym rynku mieszkaniowym.

Nie ma oczywiście żadnej pewności co do trwałości minihossy na akcjach deweloperów. Trudno jest także przewidzieć, jak koniunkturę rynkową będzie w stanie odmienić ostatnia odsłona Rodziny na Swoim. Mało kto także dałby dziś wiarę w powrót ożywienia w mieszkaniówce już w niedalekiej perspektywie. Jednak wiele wskazuje na to, że najbliższe miesiące dla uczestników rynku nieruchomości nie będą czasem bezczynności, a do przysłowiowego dołka wydaje się być bliżej niż dalej – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.