Zniesienie współwłasności na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego

W tym miejscu warto zauważyć, iż zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 196 § 1 KC), istnieją dwa rodzaje współwłasności. Mianowicie są nimi – współwłasność w częściach ułamkowych oraz współwłasność łączna. W tym artykule zostanie omówiona jedynie współwłasność ułamkowa, gdyż zgodnie z art. 196 § 2 KC, współwłasność łączna regulowana jest przez przepisy odnoszące się do stosunków będących jej źródłem.

Czytaj również: Zasiedzenie jako forma nabycia własności w polskim prawie cywilnym

Nie zawsze jednak fakt istnienia współwłasności jest satysfakcjonujący dla wszystkich współwłaścicieli. Jest tak np. wtedy, gdy jeden ze współwłaścicieli chciałby zmienić sposób korzystania ze wspólnej nieruchomości. Przykładowo, może to być budowa pensjonatu wypoczynkowego. Jak zatem dokonać zniesienia współwłasności?

Zgodnie z art. 210 KC, zniesienia współwłasności może żądać każdy spośród współwłaścicieli. Ustawodawca jednak w tym samym przepisie przyznał uprawnienie wyłączenia zniesienia współwłasności na okres do 5 lat. Co więcej w ostatnim roku trwania tego wyłączenia może zostać ono przedłużone na kolejne 5 lat. Należy jednak zauważyć, iż możliwe jest również kolejne przedłużenie. Co prawda ustawodawca nic nie wspomina o formie w jakiej należy dokonać tego przedłużenia, trzeba przyznać, że w przypadku nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

W myśl współcześnie obowiązujących regulacji, istnieją dwa tryby zniesienia współwłasności. Mianowicie chodzi tu o zniesienie współwłasności w drodze umowy oraz w drodze postępowania sądowego.

Czytaj również: Co mamy zrobić, gdy sąsiad nie płaci za czynsz?

Jeśli chodzi o pierwszy z wymienionych przed chwilą sposobów, warto zwrócić uwagę, że Kodeks cywilny nie zawiera wymogów stawianych zawieranej przez strony umowie. Innymi słowy strony mogą dowolnie kształtować jej postanowienia. Ograniczenie mogą jedynie stanowić przepisy o charakterze szczególnym, np. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Aby umowa dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości była ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Ponadto strony powinny w niej określić warunki spłat oraz dopłat, a także ich terminy.

Zniesienie współwłasności w drodze umowy możliwe jest jedynie w przypadku zgody pomiędzy współwłaścicielami. Jeżeli zaś tej zgody nie ma, pozostaje sądowe zniesienie współwłasności. W takim przypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo wystąpienia do sądu (art. 211 KC). Postępowanie w sprawie zniesienia współwłasności ma charakter nieprocesowy i zostało uregulowane w art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na właściwość sądu. Otóż zgodnie z art. 606 KPC, sądem właściwym do rozpoznania sprawy o zniesienie współwłasności jest sąd miejsca położenia rzeczy.

Przed chwilą omówione zostały tryby zniesienia współwłasności. A jakie są sposoby? Chodzi tutaj o konkretne rozwiązania, które mają na celu zniesienie tego rodzaju własności. Ustawodawca przewidział trzy sposoby zniesienia współwłasności. Otóż są nimi – podział fizyczny rzeczy (art. 211 KC), przyznanie rzeczy objętej do tej pory współwłasnością jednemu lub kilu spośród współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 KC) oraz podział cywilny.

Czytaj również: Nowe przepisy w prawie pracy

Pod pojęciem podziału fizycznego rzeczy należy rozumieć wydzielenie części rzeczy i przyznanie danych części poszczególnym właścicielom zgodnie z przypadającymi im udziałami. Dla przykładu można przytoczyć tu następującą sytuację – trzy osoby są współwłaścicielami w częściach równych (po 1/3) działki o powierzchni 3000 m². Po dokonaniu podziału fizycznego każdy z nich będzie właścicielem działki o powierzchni 1000 m². W razie konieczności możliwe jest również wyrównanie udziałów poprzez spłaty i dopłaty. Mogą one zostać rozłożone na raty, jednakże czas ich odroczenia nie może łącznie przekraczać 10 lat (art. 212 § 3 KC). Należy jednak pamiętać, iż nie wszystkie rzeczy nieruchome mogą zostać podzielone w ten sposób. Trudno bowiem wyobrazić sobie podział fizyczny mieszkania.

Jeśli zaś chodzi o przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych, dotyczy ono najczęściej rzeczy, które nie mogą zostać podzielone. Nie chodzi tutaj wyłącznie o niemożność fizycznego podzielenia rzeczy. Niemożliwość ta może bowiem wynikać np. ze stosunków rodzinnych.

Podział cywilny z kolei polega na sprzedaży rzeczy objętej współwłasnością i podzieleniu sumy wynikającej z tej czynności pomiędzy wszystkich uprawnionych z uwzględnieniem przysługujących im udziałów. Mówiąc najprościej – dom wart 900 000 zł będący współwłasnością trzech osób w częściach równych zostaje sprzedany i wówczas każdemu ze współwłaścicieli przysługuje po 300 000 zł. Podział cywilny znajduje zastosowanie w sytuacji braku zgody pomiędzy współwłaścicielami. O zarządzeniu tego sposobu zniesienia współwłasności decyduje sąd postanawiając również o ewentualnych roszczeniach współwłaścicieli względem siebie.  

Możliwość zniesienia współwłasności ma niebagatelne znaczenie dla rozwoju gospodarczego. Otóż może się zdarzyć, iż tylko nieruchomość mająca jednego właściciela może przynosić korzyści nie tylko jemu samemu, lecz również innym.