PRZEBUDOWA a ODBUDOWA ?

Witam

Czy ktoś jest wstanie wskazać w jaki sposób konkretnie zdefiniować kiedy mamy do czynienie z przebudowa a kiedy z odbudową. Czy jest to gdzieś zdefiniowane w prawie budowlanym lub można posłużyć się jakimś orzecznictwem w tym zakresie.

Poniżej opis całego problemu:
1) Otrzymałem pozwolenie na przebudowę istniejącego budynku oraz na nadbudowę na nim drugiej kondygnacji.
2) Istniejący budynek znajduje się na obszarze dla którego nie ma planu zagospodarowania
3) Istniejący budynek nie spełnia wymogów prawa budowlanego w zakresie odległości od granicy itp. ( jedna ze ścian jest pomadowanie bezpośrednia przy granicy)
4) W projekcie dołączonym do wniosku o pozwolenie na budowę przewiduje wyburzenie 100% ścian wewnętrznych oraz ok. 20% ścian zewnętrznych oraz w to miejsce postawienie nowych
5) Przed przygotowaniem projektu wykonano fragmentaryczne odkrywki fundamentów oraz ław niestety teraz podczas prac rozbiórkowych okazało się zdecydowanie wskazane jest wyburzenie ok. 50%-70% ścian zewnętrznych wraz z fundamentami i ławami w ich miejsce postawienie nowych i teraz ZASTANAWIAM SIĘ JAK TO NAJBEZPIECZNIEJ ZROBIĆ
6) Budynek jest w środku miasta i wszyscy „patrzą na ręce”

Z tego co ustaliłem:
1) Zgodnie z prawem budowlanym art. 36a punk 6 projektant decyduje co jest istotną a co nie jest istotną zmiana w projekcie budowlanym
2) W tym samy artykule punkt 5 wymienionych jest 5 zmian które nie mogą być uznawane przez projektanta za nieistotne ( w śród nich nie ma nic takiego co nie pozwalałoby uznać wyburzenia większej ilości ścian za nieistotne odstępstwo) ale w tym samym punkcie jest zapis, że zmiany uznane za nieistotne przez projektanta nie mogą wymagać uzyskania opinii uzgodnień , pozwoleń i innych dokumentów i TERAZ ZACZYNAJĄ SIĘ SCHODY ponieważ część urzędników uważa że zwiększenie procentowego wyburzenia powoduje, że mamy do czynienia z odbudową a nie przebudową ( a w pozwoleniu jest przebudowa). Na odbudowę nigdy nie dostałby pozwolenia zatem wracamy do pytań zasadniczych :

1) KIEDY MAMY DO CZYNIENIA Z PRZEBUDOWĄ A KIEDY Z ODBUDOWĄ – czy zależy to tylko od interpretacji urzędnika – czy jest to gdzieś zdefiniowane – czy są w tym zakresie jakieś orzecznictwa itp.
2) CZY JEST JAKIŚ INNY SPOSÓB ABY ODBUDOWAĆ LEGALNIE TE 50-70% ścian i fundamentów bez starania się o nowe pozwolenie

Witam,

Co do kwestii definicji przebudowy – należy wskazać, że ustawa Prawo budowlane wprost definiuje to pojęcie w art. 3 ust 7a) - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

Z wielu orzeczeń sądów administracyjnych możemy uszczegółowić tą definicję. Przykładowo: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 9 lutego 2012 r. sygnatura II SA/Bk 668/11 – dostępny tutaj http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/B5DB53B15B

„[…] Roboty budowlane polegające na częściowym rozebraniu i częściowym podniesieniu ścian "starego" budynku gospodarczego stanowią przebudowę w rozumieniu art. 3 pkt 7 "a" ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). […]

[…]Wskazać trzeba, że w orzecznictwie przebudowa jest traktowana jako odrębna kategoria robót budowlanych. Do przebudowy kwalifikują sądy taką zmianę w obiekcie budowlanym, która może prowadzić nawet do zmiany jego układu funkcjonalnego, ale pod warunkiem zachowania wielkości charakterystycznych parametrów sprzed jej dokonania (wymienionych w art. 3 pkt 7 "a" prawa budowlanego, vide wyroki WSA w Białymstoku z 15 czerwca 2010 r., II SA/Bk 313/10 oraz WSA w Warszawie z 18 listopada 2010 r., VII SA/Wa 1566/10, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA). Jeżeli zatem w sprawie niniejszej ustalono, że modyfikacja konstrukcji dachu i kierunku jego spadku nie zmieniła charakterystycznych parametrów obiektu, w tym nie zmieniła wysokości budynku, a brak jest możliwości zakwalifikowania robót jako rodzaju budowy - odbudowy, rozbudowy, nadbudowy (wyjaśnił to szczegółowo organ I instancji na s. 3 uzasadnienia swojej decyzji, k. 96 akt adm.), to uprawniony był wniosek o zakwalifikowaniu robot do przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7 "a" prawa budowlanego. […]”

Ponadto odpowiedź znajdziemy również w komentarzu, np. Prawo budowlane. Komentarz Robert Dziwiński, Paweł Ziemski, ABC 2006, czytamy: „Ustawodawca uznał jednak, że w przypadku przebudowy nie mamy do czynienia z powstaniem nowej substancji budowlanej, a ze zmianą już istniejącej i to w taki sposób, że nie zmieniają się jej rozmiary. Przebudowa jest zatem inną formą robót budowlanych niż budowa (odbudowa, rozbudowa i nadbudowa). Zmiana ta ma szczególnie doniosłe znaczenie przy kwalifikacji samowoli budowlanej (zob. art. 48, art. 49b oraz art. 50).”

W kwestii odbudowy jest trochę trudniej, gdyż ustawa Prawo budowlane nie zalicza odbudowy do odrębnego rodzaju robót budowlanych, lecz wymienia ją jako rodzaj budowy – art. 3 ust 6 Prawa Budowlanego definiując pojecie budowy - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

Natomiast, żeby lepiej zrozumieć pojęcie odbudowy zaglądamy znów do komentarza oraz orzecznictwa.
Przez odbudowę rozumie się natomiast odtworzenie istniejącego wcześniej i zniszczonego obiektu budowlanego, w tym samym miejscu i z zachowaniem pierwotnej wielkości, kształtu i układu funkcjonalnego. (Komentarz Prawo budowlane, red. Z. Niewiadomski, Beck 2011)

Jeśli roboty budowlane polegają na wykonaniu faktycznie nowego obiektu budowlanego, choć z wykorzystaniem elementów konstrukcyjnych pozostałych po innym obiekcie budowlanym, który uległ zniszczeniu, inwestor dokonuje nie remontu (art. 3 pkt 8 ustawy), lecz odbudowy (art. 3 pkt 6 tej ustawy) - wyrok NSA IV SA 390/01, Wspólnota 2002/1/50

W innym wyroku również znajdziemy pomocnicze wyjaśnienie pojęcia

Pojęcia "odbudowa" i "remont" na gruncie art. 3 prawa budowlanego nie są tożsame. Dokonanie bowiem rozbiórki obiektu i wzniesienie obiektu w tym samym miejscu, a nawet o takich samym gabarytach traktuje się jako "odbudowę" a nie "remont". Nie jest więc remontem wykonywanie robót budowlanych, jeśli odtwarzany obiekt już nie istnieje - zakończony został jego byt fizyczny.

Odtworzenie dotyczyć więc może także robót budowlanych polegających na odbudowie, którego to pojęcia prawo budowlane nie definiuje. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że wymienienie w art. 3 pkt 6 ustawy terminu "odbudowa" w ramach szeregu robót, stanowiących swoiste uzupełnienie pojęcia "budowa", rozumianego jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu oznacza, że odbudowa staje się, obok rozbudowy i nadbudowy, rodzajem działań powiązanych z budową, stanowiących jej szczególny, także co do zakresu, rodzaj. Nie ma więc zasadniczych przeszkód w wiązaniu także pojęcia odbudowy z jakimś odtworzeniem, jednakże oczywistym jest, że nie jest to ten sam rodzaj robót "odtworzeniowych", jaki ma miejsce w przypadku remontu. Zasadnicza różnica wynika bowiem z występującego w przypadku odbudowy faktu, uprzedniego w stosunku do samego aktu odtworzenia, rozebrania określonych (zużytych) fragmentów obiektu. Rozebranie takie bowiem wyklucza potraktowanie całości robót jako odtworzenie stanu pierwotnego o zakresie remontu, bowiem byłby to remont czegoś, co nie istnieje, jako że zostało właśnie rozebrane. To odtworzenie zatem, które obejmuje rozebranie a następnie "odtworzenie właściwe", wiąże się właśnie z pojęciem odbudowy (por. wyrok NSA, sygn. II OSK 990/10 - system Lex). (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 października 2011 r. II SA/Kr 443/11)”

W przypadku drugiego Pana pytania musiałabym przeanalizować dokumenty, które posiada Pan w tej sprawie, zapoznać się z projektem robót, żeby móc Panu odpowiedzieć na pytanie. Oczywiście dużo zależy od tego jakie to są prace. W jednym z wątków poruszony był problem samowoli budowlanej. W odpowiedzi wskazałam na jaki rodzaj prac i budowli nie potrzeba jest uzyskiwania pozwolenia na budowę, lecz wystarczy samo zgłoszenie. Wątek jest tutaj: http://www.budnet.pl/forum/Co_nie_jest_samowola,t=47670.html

Pozdrawiam,

Maria Kobryń

Bardzo mnie intryguje przyczyna, dla której można wydać pozwolenie na ROZBUDOWĘ, a nie ma szans na ODBUDOWĘ ...

... a może trzeba wystąpić o warunki zabudowy?

Oto, jak język polski potrafi być skomplikowany.

Może nie tylko język polski, ale również nasze prawo budowlane (z resztą nie tylko budowlane) jest całe mnóstwo takich absurdów a człowiek tylko traci nerwy przez takie urzędowe dyrdymały

ja na przykład bym sie po prostu do jakijśc rzetelnej firmy zgłosiła, któa zajmuje się m.in. pracami ogólnobudowlanymi, takiej jak ta; [url]http://www.zuw-walawski.pl/ no i zapytała o tę kswetię...jak to mówią kto nie pyta...

cześć, jeżeli chodzi o rozbiórkę to najlepiej zlecić to firmie, która się na tym naprawdę zna np. www.el-kop.pl - współpracowałem z nimi kilka razy i musze przyznac, ze zawsze to szlo szybciej niz zamierzałem :)

czy ktorys forumowicz moze polecic firme www.el-kop.pl? :) prosze o pomoc!

ja robiłem przebudowę z tą pracownią projektową http://www.pracowniaprojektowawroclaw.pl/ z Wrocławia i naprawdę jestem zadowolony z ich usług. Architekt Mieczysław Ciesielsli zajmuje się też legalizacją samowoli budowlanej, wiec jeśli macie jakies pytania to warto się do nich zwracac.

Jak ja sobie robiłem dobudówkę to prace budowlane i pomoc w formalnościach zapewniła nam firma Glob KZ z Warszawy http://glob-kz.pl/. Mają spore doświadczenie jeśli chodzi o usługi geodezyjne, badanie przemieszczeń itp., ale specjalizują się tez w architekturze. W razie wątpliwości warto się z nimi skontaktować.

W tym wypadku uważam, że nie ma co gdybać a poprosić o opinię jakieś dobre biuro projektowe. Słyszałem, że, jeśli chodzi o mój Sosnowiec, dobrzy są www.projekty-promiast.pl