Problem z nierzetelnym administratorem/zarządem - Warszawa

Witam,

Co mi doradzicie abym zrobił w następującej sytuacji:

Na corocznym spotkaniu wspólnoty (kwiecień) nie mówiło się nic o planowanym przedsięwzięciu.
W połowie maja widzę, że w pomieszczeniach piwnicznych mojej klatki (dokładniej 2: niegdyś suszarnia i pralnia) roboty remontowe prowadzone są przez jakąś firmę z prędkością prac porównywalną z pracami na stadionie dziesięciolecia.
Pod koniec maja remont tych 2 pomieszczeń jest zakończony.
Dowiedziałem się od członków zarządu mojej wspólnoty, że te 2 pomieszczenia, w zamian za przeprowadzenie remontu, zostaną użyczone firmie remontowo-budowlanej na cele prowadzonej działalności gospodarczej na okres od 1 czerwca 2010 do 31 grudnia 2013 (42 miesiące). Wartość remontu wyceniono na 17 200 i na tyle samo wyceniono wartość za użyczenie tych pomieszczeń.
Dowiedziałem się również - i to był PIORUN Z NIEBA - że pomieszczenia te będą przeznaczone na cele noclegowe dla pracowników tego przedsiębiorstwa. I rzeczywiście, zgadzało się: w jednym z tych pomieszczeń dokonano kapitalnego remontu, nie jest to już brudna ciemna piwnica, tylko lokal o standardzie lepszym niż moje mieszkanie (położone kafelki, pomalowano ściany, wymieniono instalację sanitarną, nowy boiler elektryczny, zainstalowano nowiuteńką kabinę prysznicową!).
Moja interwencja u administratora wspólnoty tylko to potwierdziła. A na jakiej podstawie ? Podjęto uchwałę z dniem 10 maja która to wszystko sankcjonowała.
Uchwałę puszczono w obieg celem podpisania. I tutaj praktycznie nie można się przyczepić - wszystko jest lege artis, prawie wszyscy właściciele lokalu (niezdając sobie sprawy co się szykuje) podpisali się za uchwałą.

Problem jednak polega na tym, że uchwała przewiduje upoważnienie zarządu do podpisania umowy z firmą budowlano-montażową wykonującą na terenie Warszawy prace budowlane na użyczenie w/w lokali na cele prowadzenia działalności gospodarczej.
Prowadzenie działalności to jedno (i administrator i zarząd uporczywie twierdzą, że te 2 pomieszczenia piwniczne będą przeznaczone na skład materiałów budowlanych) ale faktyczna zmiana przeznaczenia pomieszczeń na pomieszczenia mieszkalne (np. montaż prysznica) to jest zupełnie co innego.

Od początku czerwca w w/w pomieszczeniach regularnie nocują pracownicy (ok 5-6).
Wezwałem już raz Straż miejską (godzina 23 w nocy) , która stwierdziła fakt - na zadane pytanie przez strażników na jakiej podstawie pracownicy tam nocują odpowiedzieli wprost: na podstawie umowy zawartej pomiędzy zarządem a ich przedsiębiorstwem. Nic więcej wymownego.

Natomiast i zarząd i administrator (w wielu pismach) nadal otwarcie twierdzi, że pracownicy tam nie nocują. Wedle nich firma użytkuje lokale do działalności gospodarczej i w związku z tym mogą w nich przebywać. Przebywanie to jedno a nocowanie to drugie. Wielokrotnie widuje się tych pracowników w godzinach np. 23.30 lub 6.30 przebywających w pomieszczeniach piwnicznych.

Zawarta umowa jest ewidentnym bublem. W cenie 17 200 przedsiębiorstwo może korzystać z mediów wspólnoty (woda, elektryczność, ścieki). 5-6 pracowników biorących prysznic codziennie..... Dla ułatwienia : 17 200 / 42 miesiące = niewiele ponad 400 złotych miesięcznie.

Sprawa jest oczywista: Zarząd wraz z administratorem po cichu dogadali się z przedsiębiorstwem budowlanym aby na szybkiego wyremontować 2 pomieszczenia piwniczne i zaadaptować je na mieszkanie dla swoich pracowników. W Warszawie, wynajęcie mieszkania dla pracowników, to około 2-2,5 tyś zł miesięcznie + media. A tu mają za 400!
Przypuszczam, że pod stołem zrobiono jednemu czy drugiemu remont łazienki....

Co mi proponujecie ?
Czy warto np. codziennie, np. o 22 czy 23.00 wzywać Straż Miejską albo Policję, żeby stwierdzała fakt ?

Generalnie jestem poirytowany kilkoma sprawami:
- faktem przeprowadzenia tak znacznej zmiany pomieszczeń piwnicznych bez postawienia tego na forum wspólnoty pod dyskusję,
- przekształcenie 2 pomieszczeń piwnicznych na hotel robotniczy. Obecnie administrator cały czas odpisuje mi, że nikt nie zgłosił jeszcze faktu zakłócania spokoju czy dewastacji budynku (co jest prawdą) ale jest to tylko kwestia czasu. Wszyscy, którzy mają coś wspólnego z mieszkaniami robotniczymi, hotelami itd. wiedzą o czym mowa.

Co dalej, jakie instytucje, organy powiadamiać o tym.

Przypominam, że te dwa pomieszczenia piwniczne w żadnym razie nie są pomieszczeniami mieszkalnymi.

Pozdrawiam i dziękuję za pomoc.

Andrzej

Moim zdaniem najpierw powinienes sprawdzić co tak naprawde jest zawarte w umowie bo jest różnica między działalnościa gospodarcza a hotelem, niestety ale jest tu problem bo wszystko co jest uchwalne to wszystkie władze są jak najbardziej ok i nie można im nic zarzucić, myślę że musisz poprosić sąsiadów aby stanęli po Twojej stronie i razem walczyć o swoje. Samemu będzie Ci bardzo ciężko cokolwiek zdziałać... A i jeszcze jedno pytanko czy w umowie jest napisana cena że w kwocie czynszu zawearte sa opłaty za zużycie mediów?

W umowie zawartej pomiędzy zarządem mojej wspólnoty a przedsiębiorstwem budowlanym xxx jest mowa o użyczeniu lokalu na cele działalności gospodarczej tegoż przedsiębiorstwa.

Wedle zarządcy pracownicy przebywają w pomieszczeniach piwnicznych w ramach realizacji działalności gospodarczej.
Działalność gospodarcza to jedno (wcześniej byłem informowany, że będze tam niewielki magazyn narzędzi budowlanych typu łopaty, kielnie oraz trochę styropianu). Ale faktyczna jednoznaczna adaptacja pomieszczeń na cele noclegowe oraz faktyczne ich zamieszkiwanie to zupełnie co innego.

Zarządca "bawi się ze mną w kotka i myszkę" czyli na pismo nr x wysyłane odpowiada, że pracownicy z pewnością przebywają tam w ramach prowadzonej działalności gospodarczej....

Pomieszczenie nie są lokalami mieszkalnymi (np jedyne wychodzące z nich lufciki na zewnątrz są na poziomie ok. minus pół metra, mają wysokość 210 cm....). Uchwała wspólnoty, która zatwierdziłą tą umowę nigdy nie zmieni faktu, że pomieszczenia te nie są mieszkalnymi i nie mogą być do tego celu używane.

W umowie jest mowa, że kwota użyczenia zawiera w sobie wszlekie media, więc tutaj nie mogę bezpośrednio atakować nikogo, ale w drugim etapie pomyślę jak zaskarżyć zarządcę nieruchomości o ewdidentne działanie na niekorzyść wspólnoty (410 zł za miesiąc w tym media to znacząco poniżej tego co jest obecnie na rynku). Wynajęcie mieszkania dla 5-6 pracowników w tej części warszawy (do centrum jest 12 min. tramwajem) to ok. 2-2,5 tyś zł.

Wzywanie codzienne straży miejskiej czy policji jest niezwykle kłopotliwe dla wszystkich: dla mnie, dla samej straży i w szczególności dla pracowników (którzy nie są niczemu winni, że ich szef oszczędza i nie chce im normalnego lokum w Warszawie znaleźć).

Zastanawiam się obecnie nad Inspekcją Nadzoru Budowlanego.
A może są jakieś inne instytucje, które można zainteresować zaistniałą sprawą ?

Andrzej

najlepiej zatrudnić zewnętrznego zarządcę, które pełni też rolę administratora np http://www.domena.gliwice.pl/ zarząd wspólnoty mieszkaniowej często sam sobie nie radzi z obowiązakimi

A jak to jest z oznaczeniem dróg osiedlowych i parkingów osiedlowych? Wewnętrznych? Odpowiada za to zarządca? Nasze są w szczątkowym stanie, zrobiłam rozeznanie, znalazłam Drogmal, i to nie są jakieś kosmiczne ceny. Najbardziej zależy mi na progach spowalniających, bo wariatów drogowych nie brakuje.

Użytkownik AmiLena napisał: A jak to jest z oznaczeniem dróg osiedlowych i parkingów
osiedlowych? Wewnętrznych? Odpowiada za to zarządca? Nasze
są w szczątkowym stanie, zrobiłam rozeznanie, znalazłam
Drogmal, i to nie są jakieś kosmiczne
ceny. Najbardziej zależy mi na progach spowalniających, bo
wariatów drogowych nie brakuje.

Raczej zarządca za takie rzeczy ponosi odpowiedzialność. Właściciel parkingu i drogi wewnętrznej :)

No ja tak miałam z moim administratorem, jak plaga szczurów w naszym bloku miała miejsce. No masakra straszna ogólnie. W skrócie…niby firma maiała być co je wytępi…i nic cisza. Dopiero z sąsiadami pokupowaliśmy pułapki na myszy w tej firmie http://www.zmwalkiewicz.pl/ i przyniosło to efekty

znam to z doświadczenia. Tez mielismy takiego pana, który niby chodzil i chciał wiele zrobic ale jak co do czego to nic się nie zmieniało na osiedlu. Miarka się przebrała kiedy od miesięcy caly blok nie mogl pozbyć się karaluchów które przyszly do mieszkan od zsypów. Wtedy sami musieliśmy znaleźć firmę http://ekodeded.pl/oferta/ która skutecznie zajela się problemem. Po tej akcji pan podał się do dymisji i wybraliśmy świetną babkę na zarządce która pilnuje porządku tak jak u siebie w domu.

U mnie na szczęście nie ma tego typu problemów bo z tego co się orientuję czyszczeniem zsypów regularnie zajmuje się firma http://www.hruzewicz.pl/oferta.html#mycie i nie ma problemów z insektami. Ale, jak widać, niestety z tym bywa różnie.

Warto przeczytać:

http://renews.pl/index.php?mact=news,cntnt01,detail,0&cntnt0 1articleid=11063&cntnt01origid=17&cntnt01returnid=33