Czy zwykły obywatel może zablokować dużą inwestycję budowlaną?

Panie mecenasie, czym właściwie są “wrażliwe inwestycje”?

Wrażliwe oznacza w tym przypadku trudne, czyli takie, w których konieczne jest ważenie interesów różnych, często skonfliktowanych stron. To drogi, elektrownie, lotniska - wszystkie inwestycje, gdzie zarówno inwestor, jak i społeczeństwo odnoszą duże korzyści, ale powstają pewne niedogodności dla społeczności w najbliższym sąsiedztwie. W większości tzw. trudne inwestycje nie powinny być skomplikowane. Przepisy określają, jakie obowiązki ma inwestor, jakie prawa i obowiązki mają mieszkańcy sąsiadujący z inwestycją i właściciele gruntów tam położonych. Problem leży w tym, że bardzo często ich interesy są sprzeczne. Najwyraźniej widać to w inwestycjach komercyjnych. Inwestorowi zależy, żeby kupić grunt, przeprowadzić drogę czy zbudować centrum handlowe przy jak najmniejszych kosztach, a mieszkańcy z kolei chcą utrzymaniastatus quo, bo nie potrafią pogodzić się z tym, że zamiast lasu powstanie zakład przemysłowy albo w miejscu pola znajdzie się aquapark. Urzędnicy są często nieprzygotowani do ważenia tych sprzecznych interesów, wypracowywania ugody, a zdarza się, że stają po jednej ze stron konfliktu.

Opowiedzmy o typowej procedurze. Jakie są obowiązki inwestora, no i co w takiej sytuacji może obywatel - jakie są jego prawa?

Inwestor przede wszystkim powinien dobrze przygotować inwestycję. Powinien ją skrupulatnie zaplanować i ująć w budżecie jej ewentualne negatywne oddziaływanie na otoczenie. Administracja państwowa ma weryfikować, czy inwestor działa zgodnie z prawem i zgodnie z planami zagospodarowanie przestrzennego. W sytuacji, gdy narusza interes osób trzecich, urzędnicy powinni skłonić go do tego, aby te skutki minimalizować lub rekompensować. Jakie są uprawnienia obywatela? Przede wszystkim prawo do informacji, czyli podstawowe prawo konstytucyjne. Ma prawo wiedzieć, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego na tym terenie, jakie są próby czy ewentualne potrzeby jego zmiany, w jaki sposób jest to zmieniane, co zostanie zbudowane za płotem czy w większej odległości.

Bardzo często spotykamy się z sytuacją, gdy to prawo do informacji nie jest respektowane. Urzędy nie chcą przesyłać obywatelom informacji o tym, w jaki sposób zamierzają zmienić plan zagospodarowania czy co zamierza zmienić na tym terenie inwestor. W takich sytuacjach dochodzi do oczywistego naruszenia prawa i jest to podstawa do uchylenia każdej decyzji. Poza tym mieszkańcy bezpośrednio zainteresowani, właściciele gruntów przyległych mają prawo do udziału w postępowaniu dotyczącym inwestycji. Mogą zgłaszać wnioski, odwołania, postulaty, które powinny być nawet jeśli nie uwzględniane, to co najmniej rozpatrywane, z uwzględnieniem interesów mieszkańców.

Czytaj również: Jak mieszkać w sąsiedztwie budowy?

Mówimy tutaj o często bardzo znaczących inwestycjach infrastrukturalnych. Czy to oznacza, że w takiej sytuacji obywatelowi wolno mniej? Czy jego prawa są ograniczone?

Lata praktyki w kancelarii adwokackiej (http://grzybkowskiguzek.pl) pokazują, że osoby trzecie, niezwiązane z inwestycją, wielokrotnie nadużywają swoich praw po to, aby osiągnąć jakieś korzyści. Przedłużają postępowania, zgłaszają wnioski, tak by opóźnić uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub uzyskać wyższe odszkodowania. Dlatego ustawodawca wprowadził dla kilku kluczowych sektorów specjalne uregulowania.

Typowym przykładem jest ustawa pozwalająca na budowę stadionów i obiektów towarzyszących EURO 2012 oraz ustawa o drogach publicznych. Nie odbiera ona obywatelowi prawa do informacji ani prawa uczestnictwa w postępowaniu inwestycyjnym, ale przyspiesza proces budowy. Z chwilą ustalenia lokalizacji drogi inwestor może wejść na teren i rozpocząć prace. Nie musi czekać na odwołania, skargi, ewentualne wypłaty odszkodowań dla mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że prawa mieszkańców sąsiadujących z inwestycją powinny być pomijane czy traktowane w gorszy sposób lub że można tych praw w ogóle nie przestrzegać.

Czytaj również: Najnowsze zmiany w prawie budowlanym - co oznaczają dla deweloperów i inwestorów?

Czy pokusiłby się Pan w takim razie o wniosek, czy obowiązujące w tej chwili prawo jest dobre, czy może należałoby je zmienić?

Praktyka prawnika pokazuje, że system nie jest doskonały. Obywatele otrzymują wiadomość o planach inwestycyjnych już w trakcie ich realizacji. Dowiadują się o przebiegu drogi już po wydaniu decyzji lokalizacyjnej. Wnioski są formalnie przyjmowane, ale w żaden sposób nie są uwzględniane. Przykłady niestety można mnożyć. Zdarza się, że obywatele stają się niejako dodatkiem do inwestycji, a inwestorzy są traktowani priorytetowo.

Z drugiej strony w niektórych sytuacjach to inwestor musi stoczyć walkę z urzędnikami, aby przekonać ich do pozwolenia na inwestowanie nawet na swoim własnym gruncie. Dlatego prawo, mimo że pozwala na prowadzenie inwestycji, powinno być prawidłowo stosowane. Bardzo wiele zależy od urzędników i instytucji - powinny bowiem działać w sposób wyważony: zgodnie z przepisami, nie utrudniając inwestycji i jednocześnie nie pozbawiając praw jej sąsiadów.